Инвестиции в жилую недвижимость – наиболее привлекательные регионы для инвестирования в мире
* исследование не является инвестиционной рекомендацией
Актуальность исследования
Под жилой недвижимостью в данном исследовании понимается помещение, пригодное для постоянного или временного проживания с возможностью регистрации по месту жительства, расположенное в многоквартирном или отдельно стоящем частном доме.
Цель исследования
Анализ состояния рынка жилой недвижимости, Анализ цен на недвижимость, Анализ рисков, Анализ доходности от вложений.
Содержание
Глава 1. Инвестиции в недвижимость
1. Инвестиции в недвижимость на этапе строительства. ТОП-20 стран.
1.1. Цены на недвижимость в лучших для инвестиций регионах стран
1.2. Риски. Законодательные особенности покупки и продажи недвижимости на этапе строительства
1.3. Годовая доходность от вложений
2. Инвестиции в готовую недвижимость. ТОП-20 стран.
2.1. Анализ цен на недвижимость в разрезе ее видов и стран (лучших регионов этих стран для инвестиций)
2.1.1. Рейтинг средних цен на недвижимость в разрезе ее видов и стран
2.1.2. Рейтинг динамики индекса цен на недвижимость в разрезе ее видов и стран 2000-2020 гг.
2.1.3. Прогноз динамики индекса цен в разрезе видов недвижимости и стран до 2030 года
2.2. Риски вложения в недвижимость в различных странах мира. Законодательные особенности покупки и продажи готовой недвижимости
2.3. Годовая доходность от переоценки стоимости (роста ее цены) при покупке недвижимости в разрезе ее видов и стран
2.4. Налоги на недвижимость в разрезе стран (на покупку, на имущество и пр.)
2.5. Расходы на содержание недвижимости в разрезе ее видов и стран, % от стоимости
2.6. Рейтинг соотношения риск/доходность
Отрывок из исследования
Глава 1. Инвестиции в недвижимость
1. Инвестиции в недвижимость на этапе строительства. ТОП-20 стран.
1.1. Цены на недвижимость в лучших для инвестиций регионах стран
…
- Виды жилой недвижимости, рассматриваемые в данном исследовании:
Квартира, апартаменты (apartment/flat) – это один из видов жилого помещения, предназначенный для постоянного или временного проживания, или сдачи в аренду, состоящий из одной или нескольких смежных комнат, а также в отдельных случаях с отдельным наружным выходом, составляющее отдельную часть дома.
Дом (house) – это вид жилой недвижимости, предназначенный для постоянного или временного проживания, или сдачи в аренду, различной этажности (чаще – от 1 до 3 этажей), расположенное на отдельном земельном участке.
Под недвижимостью на этапе строительства в данном исследовании понимается жилая недвижимость, находящаяся в различных этапах процесса постройки (этап «котлована» – нулевая стадия строительства, где производится подготовка фундамента; этап осуществления строительно-монтажных работ: возведение стен, перекрытий, установка окон и т.д.; этап подключения инженерных коммуникаций, выполнения внутренней и наружной отделки), выставленная на продажу на внутреннем или международном рынке.
Под ПМЖ в данном исследовании понимается постоянное место жительства (место жительства человека на постоянной основе в государстве, чьим гражданином он не является).
Под ВНЖ в данном исследовании понимается вид на жительство (документ, подтверждающий право на долгосрочное проживание на территории государства лица, не являющегося гражданином данного государства).
Также в исследовании использованы данные международных рейтингов, исследований и баз данных:
UBS Global Real Estate Bubble Index – ежегодный отчет от компании UBS, в рамках которого исследуются рынки недвижимости в разных точках мира, а также отмечаются риски образования пузырей на этих рынках. …
OECD (The Organisation for Economic Co-operation and Development – Организация экономического сотрудничества и развития) – международная экономическая организация развитых стран, признающих принципы представительной демократии и свободной рыночной экономики.
Ease of Doing Business Index (индекс легкости ведения бизнеса от The World Bank) – индекс для сравнения простоты предпринимательской деятельности между странами мира, составляемый Всемирным банком на основе годовых данных. Чем выше оценка страны в рейтинге, тем качественнее и проще в стране регулирование бизнеса и защита прав собственности.
P/R – соотношение цены квартиры к стоимости ее годовой аренды без учета расходов, известное в мире как «price-to-rent ratio» (P/R ratio). По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является Price/Rent от 10 до 15. Меньшие значения говорят о том, что ее стоимость занижена, более высокие – о том, что на рынке недвижимости есть риск образования «пузыря».
Для выбора лучших для инвестиций в недвижимость стран мира использовалась методика, позволяющая комбинировать количественные параметры оценки (цена квадратного метра, доходность в 2017-2021 гг., состояние инвестиционного климата, соотношение арендной платы и стоимости недвижимости) и экспертную оценку рисков. При этом основным критерием, влияющим на выбор, является соотношение стоимости готовой недвижимости в стране и средней цены недвижимости на этапе строительства. Исходя из этого критерия и сформирован ТОП-20 стран и регионов в них, привлекательных для приобретения недвижимости на этапе строительства. Рассмотрим ТОП-20 лучших для инвестиций в недвижимость на этапе строительства стран и их регионов.
- Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ)
- Грузия
- Греция
- Марокко
- Португалия
- Испания
- …
- …
- …
- …
- …
- …
- …
- …
- …
- …
- …
- …
- …
…
Средние цены на недвижимость на этапе строительства в странах, включенных в рейтинг, представлены в таблице 1.
Таблица 1. Рейтинг ТОП-20 лучших для инвестирования в недвижимость на этапе строительства стран и их регионов
Расчет выполнен на основе анализа актуальных ценовых предложений на международных и национальных сайтах торговли недвижимостью. Для расчета использовались объекты разных типов: дома, таунхаусы, квартиры и апартаменты. Средняя площадь недвижимости в странах, где принято ориентироваться на число комнат (количество спален и ванных), рассчитана исходя из средней площади однокомнатной квартиры в 35 кв. м., двухкомнатной – 50 кв. м., трехкомнатной – 85 кв. м. (Германия, Испания, Канада, Нидерланды, Португалия, Польша, Швейцария).
…
1.2. Риски. Законодательные особенности покупки и продажи недвижимости на этапе строительства
- Инвестиции в недвижимость на этапе строительства связаны с типовыми рисками:
- Риск долгостроя. …
- Риски непредусмотренного проектом увеличения сроков сдачи объекта строительно-монтажных работ относятся к числу наиболее часто встречающихся и критичных рисков. …
- Риск банкротства и недобросовестности застройщика. …
- …
- …
…
Ограничения на покупку недвижимости для иностранцев отсутствуют в следующих странах: …
…
1.3. Годовая доходность от вложений
На основе проведенного анализа рисков инвестиций в жилую недвижимость, проведена экспертная оценка рисков. Она выражена в баллах по 10-балльной шкале. 1-3 балла означают низкий и незначительный уровень риска инвестирования, 4-6 баллов – средний, но не критичный уровень риска инвестирования, 7-9 баллов – высокий уровень риска, 10 баллов – очень высокий и критичный уровень риска.
Страны, включенные в ТОП-20, можно разделить на 3 группы в зависимости от ожидаемой доходности от вложений и экспертной оценки рисков. …
В первой группе представлены следующие страны: …
Соотношение ожидаемой доходности от вложений в недвижимость на этапе строительства и рисков представлено на диаграмме 1.
По соотношению ожидаемой доходности от вложений и экспертной оценки риска лучшим вариантом для инвестиций аналитиками ГидМаркет были признаны …
Во второй группе лучшим вариантом для инвестиций признана …
Лучшей страной для инвестиций по соотношению риска и доходности в третьей группе стала …
2. Инвестиции в готовую недвижимость. ТОП-20 стран.
2.1. Анализ цен на недвижимость в разрезе ее видов и стран (лучших регионов этих стран для инвестиций)
2.1.1. Рейтинг средних цен на недвижимость в разрезе ее видов и стран
Приобретение готовой недвижимости имеет очевидные преимущества:
- Получение готового актива, отсутствие риска долгостроя, срыва сроков строительства, задержки ввода объекта в эксплуатацию.
- …
- …
Готовая жилая недвижимость подразделяется на следующие виды:
Квартира (flat) – это один из видов жилого помещения, предназначенный для постоянного или временного проживания, или сдачи в аренду, состоящий из одной или нескольких смежных комнат, а также в отдельных случаях с отдельным наружным выходом, составляющее отдельную часть дома.
Квартира-студия (studio apartment) – квартира, в которой кухня и жилая комната совмещены в один зал-гостиную. Площадь подобных квартир обычно не превышает 50 кв. м. Плюсом является невысокая стоимость. Минусом – небольшая площадь и свободное пространство без стен. Этот тип жилья больше подходит для молодых пар без детей.
Апартаменты (apartment) – это квартира с большими просторными комнатами. Нередко такая недвижимость не только продаётся в частную собственность, но и успешно сдаётся в аренду на длительный срок. Апартаменты располагаются преимущественно в малоэтажных домах. Пользуются спросом у приезжающих на отдых иностранцев, а также у тех, кто хочет приобрести недвижимость с целью её дальнейшей сдачи в аренду.
Дом (house) – это вид жилой недвижимости, предназначенный для постоянного или временного проживания, или сдачи в аренду, различной этажности (чаще – от 1 до 3 этажей), расположенное на отдельном земельном участке.
…
С точки зрения сопоставимой по разным странам статистики оптимальным является выделение двух типов недвижимости: квартиры/апартаменты (flat/apartments), дома (houses) и таунхаусы (townhouse). Агрегированная статистика по другим видам недвижимости является не представительной из-за малого числа актуальных предложений. Рейтинг построен по показателю средней цены 1 кв. м. недвижимости типа flat / apartment (т.е. квартирного типа) в 2021 году.
Таблица 3. Рейтинг средних цен на готовую недвижимость в разрезе ее видов и стран
Расчет выполнен на основе анализа актуальных ценовых предложений на международных и национальных сайтах торговли недвижимостью. Для расчета использовались объекты недвижимости как первичного, так и вторичного рынка.
В сравнении с результатами анализа доходности инвестиций в недвижимость на этапе строительства и в готовую недвижимость, ТОП-20 стран и регионов отличается.
…
Рассмотрим подробнее ТОП-20 лучших стран для инвестирования в готовую недвижимость.
…
2.1.2. Рейтинг динамики индекса цен на недвижимость в разрезе ее видов и стран 2000-2020 гг.
Проанализируем динамику индекса цен на недвижимость в разрезе ее видов и стран в период с 2000 по 2020 гг. Отдельной национальной статистики в динамике по видам недвижимости, в большей части стран, представленных в рейтинге, не ведется, по этой причине представить достоверные данные за 2000-2020 о различиях в индексах цен по видам недвижимости невозможно. Любые оценки будут носить очень приближенный характер. Кроме того, анализ национальных рынков показал, что динамика индекса цен по разным видам недвижимости имеет сходный характер, и отклонения имеют случайный характер. По этой причине, а также с целью обеспечения достоверности представляемых данных, ниже представлена динамика индекса цен только в разрезе стран.
- Мальта
В период с 2000 по 2020 гг. цены на недвижимость в Мальте выросли … процентных пунктов, что в годовом выражении составило … %. Динамика индекса цен на недвижимость в Мальте изображена на диаграмме 2.
Диаграмма 2. Динамика индекса цен на недвижимость в Мальте, 2000-2020 гг., %
…
2.1.3. Прогноз динамики индекса цен в разрезе видов недвижимости и стран до 2030 года
Осуществим прогноз динамики индекса цен в разрезе видов недвижимости и стран на базе методов, основанных на выявлении тенденции во времени с поправкой на экспертное мнение в сфере инвестиций в недвижимость, и выявим наиболее перспективные и привлекательные для инвестиций страны.
Прогноз динамики индекса цен недвижимости по странам ТОП-20 в горизонте 2030 года, составленный ГидМаркет, учитывает тренд индекса цен на недвижимость в 2000-2020 гг. и прогнозное влияние ключевых мировых событий и тенденций на динамику индекса и доходность от вложений, а также национальные особенности развития этих стран. Кроме того, анализ национальных рынков показал, что динамика индекса цен по разным видам недвижимости имеет сходный характер, и отклонения имеют случайный характер. По этой причине, а также с целью обеспечения достоверности представляемых данных, ниже представлена динамика индекса цен только в разрезе стран.
…
Прогноз динамики индекса цен до 2030 г., основанный на экспертной оценке среднегодовой доходности от изменения цен на рынке недвижимости с учетом фактора инфляции, представлен в таблице 5.
Таблица 5. Прогноз динамики индекса цен на недвижимость в период 2020-2030 гг. по странам (2020 = 100%), %
2.2. Риски вложения в недвижимость в различных странах мира. Законодательные особенности покупки и продажи готовой недвижимости
Вложение в готовую недвижимость в разных странах связано с типовыми рисками:
- Ценовой риск. …
- Издержки на ремонт, уплату налогов, страхование. …
- Риск неудачного выбора месторасположения объекта недвижимости: низкий спрос на недвижимость в непопулярных местностях, особенно малых населенных пунктах, где низкие заработные платы.
- Мошенничество. …
- Серьезные риски связаны с возможной гибелью имущества по причине, которая не значится в списке страховых случаев. …
- Недобросовестные арендаторы. …
Ограничения на покупку недвижимости для иностранцев отсутствуют в следующих странах: …
…
Кроме того, инвестирование в недвижимость на этапе строительства в разных странах, включенных в ТОП-20, имеет свои риски и особенности законодательного регулирования.
…
2.3. Годовая доходность от переоценки стоимости (роста ее цены) при покупке недвижимости в разрезе ее видов и стран
Годовая доходность от переоценки стоимости при покупке определялась на основе сделанного прогноза динамики цен на недвижимость на период до 2030 года. При этом интерес представляет сравнение сделанного прогноза с рассчитанными значениями индекса цен и среднегодового роста цен за предшествующие периоды.
…
2.4. Налоги на недвижимость в разрезе стран (на покупку, на имущество и пр.)
Налог на имущество – это обязательный безвозмездный платеж в бюджет государства за право владения имуществом (земельными участками, зданиями, жилой и нежилой недвижимостью). …
…
Рассмотрим подробнее налогообложение недвижимости в ТОП-20 стран.
…
2.5. Расходы на содержание недвижимости в разрезе ее видов и стран, % от стоимости
Расходы на содержание недвижимости в различных странах складываются из налогов (0,1-1% от кадастровой стоимости), платы за коммунальные услуги (около 1 % от рыночной стоимости) и в некоторых случаях страховки. В совокупности такие затраты составляют 1-3 % от цены объекта.
...
2.6. Рейтинг соотношения риск/доходность
На основе проведенного анализа рисков инвестиций в жилую недвижимость, проведена экспертная оценка рисков. Она выражена в баллах по 10-балльной шкале. 1-3 балла означают низкий и незначительный уровень риска инвестирования, 4-6 баллов – средний, но не критичный уровень риска инвестирования, 7-9 баллов – высокий уровень риска, 10 баллов – очень высокий и критичный уровень риска.
Страны, включенные в ТОП-20, можно разделить на 3 группы в зависимости от ожидаемой доходности от вложений и экспертной оценки рисков. Соотношение ожидаемой доходности и экспертной оценки рисков транслирует средневзвешенный показатель, градация которого выступает в роли индикатора принадлежности к группе. …
Рейтинг соотношения среднегодовой прогнозной доходности и риска инвестиций в готовую недвижимость представлен в таблице 9.
…
Диаграммы
Диаграмма 1. Соотношение ожидаемой доходности и риска вложений в недвижимость на этапе строительства в ТОП-20 стран
Диаграмма 2. Динамика индекса цен на недвижимость в Мальте, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 3. Динамика индекса цен на недвижимость в Швеции, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 4. Динамика индекса цен на недвижимость в Канаде, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 5. Динамика индекса цен на недвижимость в Австралии, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 6. Динамика индекса цен на недвижимость на Кипре, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 7. Динамика индекса цен на недвижимость в Филиппинах, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 8. Динамика индекса цен на недвижимость в Колумбии, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 9. Динамика индекса цен на недвижимость в Швейцарии, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 10. Динамика индекса цен на недвижимость во Франции, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 11. Динамика индекса цен на недвижимость в Португалии, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 12. Динамика индекса цен на недвижимость в Дании, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 13. Динамика индекса цен на недвижимость в Перу, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 14. Динамика индекса цен на недвижимость в Испании, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 15. Динамика индекса цен на недвижимость в Венгрии, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 16. Динамика индекса цен на недвижимость в США, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 17. Динамика индекса цен на недвижимость в Турции, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 18. Динамика индекса цен на недвижимость в ОАЭ, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 19. Динамика индекса цен на недвижимость в Болгарии, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 20. Динамика индекса цен на недвижимость в Италии, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 21. Динамика индекса цен на недвижимость в Греции, 2000-2020 гг., %
Диаграмма 20. Соотношение ожидаемой доходности и риска вложений в готовую недвижимость в ТОП-20 стран
Таблицы
Таблица 1. Рейтинг ТОП-20 лучших для инвестирования в недвижимость на этапе строительства стран и их регионов
Таблица 2. Соотношение риска и доходности в ТОП-20 лучших для инвестирования в недвижимость на этапе строительства стран и их регионов
Таблица 3. Рейтинг средних цен на готовую недвижимость в разрезе ее видов и стран
Таблица 4. Рейтинг динамики индекса цен на недвижимость в разрезе ее видов и стран
Таблица 5. Прогноз динамики индекса цен на недвижимость в период 2020-2030 гг. по странам (2020 = 100%), %
Таблица 6. Рейтинг динамики индекса цен на недвижимость в разрезе стран
Таблица 7. Налоги на недвижимость в разрезе стран
Таблица 8. Расходы на содержание недвижимости в разрезе ее видов и стран, % от стоимости
Таблица 9. Рейтинг соотношения доходность/риск инвестиций в готовую недвижимость
