Прогноз развития рынка строительства жилой недвижимости в России
Актуальность исследования
В 2020 г. число событий, оказавших влияние на рынок недвижимости в целом, было рекордным. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции covid-19. Этот внерыночный фактор, а точнее, его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в Россию трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков
Цель исследования
Анализ состояния рынка строительства жилой недвижимости в России, оценка объема рынка, анализ конкурентов, а также определение факторов, влияющих на рынок строительства жилой недвижимости
Содержание
Глава 1. Ключевые компоненты рынка строительства жилой недвижимости
1.1. Размер рынка
1.2. Темпы роста рынка строительства жилой недвижимости
1.3. Тренды рынка строительства жилой недвижимости
1.4. Основные проблемы отрасли
1.5. Стадия жизненного цикла рынка строительства жилой недвижимости
1.6. Оценка числа покупателей и их финансовых возможностей
1.7. Оценка объема потребления на душу населения
1.8. Анализ отраслевых показателей финансово-экономической деятельности
1.9. Ценовой анализ
Глава 2. Влияние макросреды
2.1. Экономические компоненты
2.2. Социальные компоненты
2.3. Технологические компоненты
2.4. Политические компоненты
2.5. STEP-анализ рынка строительства жилой недвижимости
Глава 3. Оценка степени конкуренции
3.1. Масштабы конкуренции (локальная, региональная, национальная, глобальная)
3.2. Количество конкурентов и относительные рыночные доли крупнейших конкурентов
3.3. Компактность размещения компаний отрасли в определенных регионах
Глава 4. Прогнозы отрасли
4.1. Анализ влияния последних кризисов на отрасль (мировой кризис 2008 года и валютный кризис в России 2014 года)
4.2. Анализ влияния на отрасль государственной помощи на текущую дату
4.3. Оценка степени влияния кризиса в связи с covid-19 на анализируемый рынок. Барьеры, существующие на рынке строительства жилой недвижимости
4.4. Перспективы и драйверы роста рынка строительства жилой недвижимости
4.5. Прогноз развития рынка строительства жилой недвижимости в условиях текущего экономического кризиса в связи с covid-19
Глава 5. Методология прогнозирования
5.1. Методы прогнозирования ключевых отраслевых показателей
5.2. Источники информации для прогнозирования
5.3. Сроки прогнозирования
Отрывок из исследования
Глава 1. Ключевые компоненты рынка строительства жилой недвижимости
1.1. Размер рынка
По итогам 2020 г. объем рынка строительства жилой недвижимости в России составил … тыс. м2 в натуральном выражении и … млрд рублей в денежном выражении.
В России все объекты недвижимости по своему происхождению и характеру использования разделяются на земельные участки, жилую и нежилую недвижимость. Объектами жилой недвижимости в соответствии с Жилищным кодексом РФ признаются …
Жилая недвижимость обладает характеристиками …
1.2. Темпы роста рынка строительства жилой недвижимости
Рассмотрим темпы роста рынка - объем ввода жилищного строительства - в периоде 2016-2020 гг. в натуральном выражении и в денежном выражении.
Темпы роста рынка строительства жилой недвижимости в 2016-2020 гг. неоднозначны: в 2016-2018 гг. наблюдалось … объектов жилого строительства, затем, в 2019 г. последовал …% к показателям 2018 г. и в 2020 г., несмотря на сложности и ограничения, рынок также показал … и достиг … в исследуемом периоде в … тыс. м2.
Динамика объема рынка строительства жилой недвижимости в натуральном выражении имеет однозначно … тренд развития – средний ежегодный темп прироста …%.
Диаграмма 2. Динамика объема рынка строительства жилой недвижимости в денежном выражении, 2016–2020 гг.
В 2020 г., несмотря на сложности и ограничения, объем рынка достиг … за исследуемый период и составил … млрд рублей. Ежегодный рост объема рынка прежде всего связан с ежегодным увеличением … в России. В 2020 г. прирост к 2019 г. был …%, что, безусловно, связано с резким ростом цен и увеличением спроса вследствие его ... Такой рост рынка будет сглажен … прироста в 2021 г. в связи с финансовыми проблемами населения и ослаблением … Минимальное значение объема рынка и темпа прироста к предыдущему году за исследуемый период – в 2016 г. с показателями … млрд рублей и …% соответственно. Основными драйверами роста рынка строительства жилой недвижимости в России, по оценкам экспертов рынка, на протяжении 2020 г. и последующих лет будут оставаться …
1.3. Тренды рынка строительства жилой недвижимости
…
1.4. Основные проблемы отрасли
…
1.5. Стадия жизненного цикла рынка строительства жилой недвижимости
Рынок строительства жилой недвижимости в России достиг стадии ... Стадия … представляет собой стадию стабильности с точки зрения …
Стадия … характеризуется … уровнем продаж с замедлением ... Продукт, в данном случае жилье, достиг своего …
Стадия … наиболее длительная из всех стадий жизненного цикла. Она характеризуется …
1.6. Оценка числа покупателей и их финансовых возможностей
Численность населения. На протяжении 2019-2020 гг. численность населения Российской Федерации демонстрирует … динамику. … численности населения оказывает незначительное на данный момент влияние на …, в большей степени на спрос влияет …
Росстат прогнозирует, что коэффициент рождаемости (количество детей в расчете на одну женщину) уменьшится с текущих … до … к 2025 г.
Ранее Росстат опубликовал демографический прогноз до 2036 г. Самый оптимистичный сценарий предполагает увеличение численности населения страны до … млн чел. к началу 2036 г. Самый пессимистичный – …
Реальные располагаемые денежные доходы россиян по итогам кризисного 2020 г. сократились на …% в годовом выражении, следует из ... С 2014 по 2017 гг. реальные доходы населения в России сокращались, в 2018 г. показали небольшой …%, а по итогам 2019 г. …%. По итогам 2020 г. они …% от уровня 2013 г. — последнего года устойчивого роста доходов.
Минэкономразвития рассчитывает, что в 2021 г. реальные располагаемые доходы вырастут на …%, а затем будут расти на …%. Ряд экономистов не ожидает …
1.7. Оценка объема потребления на душу населения
Объем потребления на рынке строительства жилой недвижимости на душу населения в России в целом, в отличие от динамики объема рынка в денежном выражении, имеет … темп прироста показателей из года в год, который зависит в данном случае от изменения …, поскольку динамика численности населения за исследуемый период ... Показатель в 2016 г. является минимальным и прирост к показателю 2015 г. является …, как и изменение индекса потребительских цен на жилую недвижимость на первичном рынке – индекс потребительских цен в 2016 г. составляет …% к аналогичному показателю 2015 г. В 2017-2020 гг. наблюдается … В 2020 г. объем потребления на рынке строительства жилой недвижимости достигает максимального значения в исследуемом периоде … руб./чел., что, прежде всего, связано с увеличением …
1.8. Анализ отраслевых показателей финансово-экономической деятельности
Рассмотрим отраслевые показатели финансово-экономической деятельности отрасли строительства жилой недвижимости для определения устойчивости отрасли и работающих в ней предприятий.
Валовая рентабельность – экономический показатель, характеризующий отношение …
Валовая рентабельность отрасли аренды коммерческой недвижимости в 2016-2020 гг. …, но имеет тенденцию к …, отклонение от аналогичного показателя по всем отраслям экономики Российской Федерации в этот период …, максимальное значение показатель имеет в 2020 г. – …%, при этом значение показателя на …% … значения показателя по всем отраслям экономики РФ. Увеличение показателя для отрасли строительства жилой недвижимости говорит об ... Минимальное значение в …% приходится на … г., в этот период отклонение от аналогичного показателя по всем отраслям экономики РФ …
Диаграмма 6. Рентабельность прибыли до налогообложения (прибыли отчетного периода) в отрасли строительства жилой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2016–2020 гг., %
Рентабельность прибыли до налогообложения – экономический показатель, характеризующий отношение …
Рентабельность прибыли до налогообложения в отрасли строительства жилой недвижимости на протяжении 2016-2020 гг. довольно …, этот показатель гораздо … аналогичного показателя по всем отраслям экономики Российской Федерации.
В 2020 г. показатель рентабельности прибыли до налогообложения строительства жилой недвижимости увеличивается и достигает …%, что связано, прежде всего с увеличением стоимости … Минимальное значение …%, близкое к среднему за период 2016-2019 гг., наблюдается в … г.
Коэффициент текущей (общей) ликвидности — финансовый коэффициент, равный отношению текущих …
Нормальным считается значение коэффициента …; в мировой практике считается нормальным от …, в зависимости от отрасли).
Показатель текущей ликвидности для отрасли строительства жилой недвижимости в 2016-2020 гг. стабильно держится на одном уровне в … за исключением 2018 г., когда показатель достиг … раз. Значение показателя в … в отрасли строительства имеет …
Коэффициент абсолютной ликвидности — финансовый коэффициент, равный отношению …
Финансовое положение отрасли признается хорошим, когда коэффициент абсолютной ликвидности …
Несмотря на то, что абсолютная ликвидность отрасли строительства жилой недвижимости на протяжении исследуемого периода … аналогичного показателя по всем отраслям экономики Российской Федерации, его значение остается …, финансовое положение в отрасли можно оценить как …
1.9. Ценовой анализ
Динамика цен на строительство недвижимости в периоде с 2016 г. до конца первого полугодия 2021 г. имела … характер – показатель ежегодно …, о чем свидетельствуют показатели ИПЦ, …%.
Наиболее быстро цены росли в … г. – индекс потребительских цен составил …%, в 2020 г. прирост цен на строительство недвижимости …%.
Также стоит отметить, что в 2018-2021 гг. цены на строительство недвижимости …, чем цены на весь спектр услуг. В первом полугодии 2021 г. разница с показателем по всем услугам составила …%.
Отражением цен на услуги строительства в целом являются цены на первичном рынке недвижимости. Рассмотрим цены на рынке жилой недвижимости по Федеральным округам в 2016-1 полугодии 2021 гг.
...
По данным … наиболее высокие цены на жилую недвижимость (на рынке новостроек) наблюдаются в … федеральном округе, что обусловлено высоким показателем ... Также высокие цены в … федеральном округе, что преимущественно обусловлено максимальной стоимостью жилья … – в среднем … тыс. руб./кв. м в 2020 г. В среднем в … федеральном округе по итогам первого полугодия 2021 г. цена составила … тыс. руб./кв. м. В тройку лидеров также входит … федеральный округ, где стоимость у кв.м. жилья составила по итогам первого полугодия 2021 г. … тыс. руб.
В среднем по России жилая недвижимость стоила … тыс. руб./кв. м в 2020 г., что на …% превышает показатель 2019 г. и на …% показатель 2016 г., в первом полугодии 2021 г. средняя стоимость квадратного метра жилья составила … тыс. руб.
Быстрее всего цены на жилую недвижимость в 2020 г. росли в … федеральном округе – на …% и в … федеральном округе – на …%, медленнее всего в …
Глава 2. Влияние макросреды
2.1. Экономические компоненты
Валовой внутренний продукт (ВВП) – один из важнейших макроэкономических показателей.
Он отражает рыночную стоимость всех конечных товаров и услуг, предназначенных для непосредственного употребления, которые были произведены за …
ВВП выражается в национальной валюте, либо (при необходимости) пересчитывается в иностранную валюту по биржевому курсу, а также может быть представлен по паритету покупательной способности.
На снижение индекса физического объема ВВП за 2020 г. повлияло падение …
Снижение мирового спроса на энергоресурсы сказалось на сокращении добавленной стоимости в добывающей промышленности (…%).
Значительно сократилась …
…
Конечное потребление сектора государственного управления и некоммерческих организаций, обслуживающих домашние хозяйства, выросло по сравнению с 2019 г. (…%) в основном за счет роста государственных расходов на здравоохранение и другие виды деятельности, связанные с борьбой с пандемией covid-19.
…
2.2. Социальные компоненты
…
2.3. Технологические компоненты
…
2.4. Политические компоненты
…
2.5. STEP-анализ рынка строительства жилой недвижимости
Таблица 6. STEP-анализ факторов, влияющих на рынок строительства жилой недвижимости
По итогам анализа факторов, влияющих на российский рынок строительства жилой недвижимости, наблюдается преобладающее … влияние основного количества факторов на рынок, при этом высока степень положительного влияния на спрос группы … факторов.
Среди значимых сдерживающих факторов – …
Стимулирующее влияние на анализируемый рынок оказывают следующие …
Глава 3. Оценка степени конкуренции
3.1. Масштабы конкуренции (локальная, региональная, национальная, глобальная)
…
3.2. Количество конкурентов и относительные рыночные доли крупнейших конкурентов
Согласно рейтингу …, составленному по итогам 2020 г., лидерами по объему сдачи жилья в России являются 10 компаний, рассмотрим ТОП-5 данного рейтинга.
В отрасли строительства недвижимости в целом по оценке аналитиков ГидМаркет работают … организаций. Крупнейшими из них можно назвать пять организаций, перечисленных в таблице 6. У всех этих предприятий основным видом деятельности является …
Рыночные доли крупнейших операторов рынка рассчитаны исходя из объемов сданного жилья в 2020 г.
Диаграмма 10. Доли крупнейших конкурентов на рынке строительства жилой недвижимости в 2020 г., %
Лидером российского рынка строительства жилой недвижимости является ГК … с долей …%, второе место с долей …% занимает холдинг …, замыкает тройку лидеров группа … с долей …%. На четвертом и пятом местах с равными долями по …% …
На сегодняшний день на российском рынке строительства жилой недвижимости работают … организаций при этом крупнейшие предприятия имеют относительно невысокие доли рынка – совокупно …% рынка. Остальные …% рынка между собой делят более …
Аналитики ГидМаркет предполагают, что в ближайшие годы состав лидеров рынка с наибольшей вероятностью …
Выручка нетто по ТОП-5 компаний по данным годовой отчетности данных компаний в 2020 г. совокупно составила … млрд руб., совокупная выручка данных компаний выросла по отношению к 2019 г. на …%, при том, что объем рынка в 2020 г. увеличился на …% к аналогичному показателю 2019 г. При этом выручка у каждой компании, входящей в ТОП-5, в 2020 г. увеличилась по отношению к 2019 г., темп прироста колеблется от …%. Лидеры рынка ежегодно наращивают объемы сдачи жилья, …
В период 2016-2019 гг. выручка компаний ТОП-5 показывала стабильный ежегодный положительный прирост в среднем на …% с учетом резкого увеличения в 2017 г., что связано с увеличением стоимости …
3.3. Компактность размещения компаний отрасли в определенных регионах
Для определения компактности размещения компаний отрасли строительства жилой недвижимости рассмотрим объем сдачи жилья по субъектам Российской Федерации.
Диаграмма 12. Компактность размещения компаний отрасли в определенных регионах
Наибольшая доля объема ввода объектов жилищного строительства приходится на … и составляет …%, на втором месте … с долей …%. Именно здесь ведется активное строительство и работают несколько крупнейших операторов рынка, кроме того данные регионы всегда остаются ... На третьем месте … с долей …%, регион привлекателен для жителей …
Исходя из рассмотренных фактов, можно сделать вывод о том, что операторы рынка строительства жилой недвижимости России компактно размещаются в основной массе в … – совокупная доля … составляет …%.
Глава 4. Прогнозы отрасли
4.1. Анализ влияния последних кризисов на отрасль (мировой кризис 2008 года и валютный кризис в России 2014 года)
В 2020 г. многие рынки почувствовали на себе влияние пандемии и начавшегося экономического кризиса, рынок строительства жилой недвижимости не стал исключением.
Рассмотрим влияние последних кризисов (мировой кризис в 2008 г. и валютный кризис в России 2014 г.) на отрасль и рынок строительства жилой недвижимости в России.
Таблица 8. Оценка влияния последних кризисов на отрасль
…
4.2. Анализ влияния на отрасль государственной помощи на текущую дату
Прогноз развития рынка строительства жилой недвижимости в России невозможен без понимания экономической ситуации в стране, а также влияния распространения вируса covid-19 и принимаемых мер по поддержке населения и бизнеса. Для бизнеса в пострадавших отраслях предусмотрены дополнительные ... Отметим, что отрасль строительства жилой недвижимости …, тем не менее … компании, занимающиеся строительством жилых и нежилых зданий, попали в список системообразующих. В таблице 8 рассмотрены меры поддержки, касающиеся пострадавших отраслей, данные меры призваны …
…
4.3. Оценка степени влияния кризиса в связи с covid-19 на анализируемый рынок. Барьеры, существующие на рынке строительства жилой недвижимости
…
Кризис 2020 года затронул …% застройщиков. При этом, …
4.4. Перспективы и драйверы роста рынка строительства жилой недвижимости
…
4.5. Прогноз развития рынка строительства жилой недвижимости в условиях текущего экономического кризиса в связи с covid-19
…
Глава 5. Методология прогнозирования
5.1. Методы прогнозирования ключевых отраслевых показателей
…
5.2. Источники информации для прогнозирования
…
5.3. Сроки прогнозирования
…
Диаграммы
Диаграмма 1. Динамика объема рынка строительства жилой недвижимости в натуральном выражении, 2016–2020 гг.
Диаграмма 2. Динамика объема рынка строительства жилой недвижимости в денежном выражении, 2016–2020 гг.
Рисунок 1. Стадия жизненного цикла рынка строительства жилой недвижимости в России
Диаграмма 3. Динамика численности населения РФ, на 01 янв. 2012–2021 гг.
Диаграмма 4. Динамика реальных доходов населения РФ, 2012–2020 гг., доступный период 2021г.
Диаграмма 5. Объем потребления на рынке строительства жилой недвижимости на душу населения, 2016–2020 гг.
Диаграмма 6. Рентабельность прибыли до налогообложения (прибыли отчетного периода) в отрасли строительства жилой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2016–2020 гг., %
Диаграмма 7. Текущая ликвидность (общее покрытие) по отрасли строительства жилой недвижимости за 2016–2020 гг., раз
Диаграмма 8. Динамика ВВП РФ, 2012–2020 гг., доступный период 2021 г.
Диаграмма 9. Помесячная динамика курса доллара США по отношению к рублю, 2016–доступный период 2021 гг., руб. за 1 доллар США
Диаграмма 10. Доли крупнейших конкурентов на рынке строительства жилой недвижимости в 2020 г., %
Диаграмма 11. Динамика совокупного объема выручки крупнейших операторов рынка строительства жилой недвижимости (ТОП-5) в России, 2016–2020 гг.
Диаграмма 12. Компактность размещения компаний отрасли в определенных регионах
Диаграмма 13. Проблемы, с которыми столкнулись строительные компании на фоне кризиса 2020, %
Диаграмма 14. Прогноз объема рынка строительства жилой недвижимости в 2021–2025 гг. в натуральном выражении
Диаграмма 15. Прогноз объема рынка строительства жилой недвижимости в 2021–2025 гг. в денежном выражении в 2021–2025 гг.
Таблицы
Таблица 1. Валовая рентабельность отрасли строительства жилой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2016–2020 гг., %
Таблица 2. Абсолютная ликвидность отрасли строительства жилой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2016–2020 гг., раз
Таблица 3. Индексы потребительских цен на рынке строительства жилой недвижимости по Российской Федерации в 2016–2021 гг. (доступный период), %
Таблица 4. Средние цены на рынке строительства жилой недвижимости по ФО
Таблица 5. Индексы цен производителей на строительную продукцию в 2017 – 2020гг., % к декабрю предыдущего года
Таблица 6. STEP-анализ факторов, влияющих на рынок строительства жилой недвижимости
Таблица 7. Основные компании-участники рынка строительства жилой недвижимости в 2020 г.
Таблица 8. Оценка влияния последних кризисов на отрасль
Таблица 9. Анализ влияния на отрасль предложенной на текущую дату государственной помощи
Таблица 10. Прогнозные показатели развития экономики РФ
