Анализ рынка риэлторских услуг в России
Актуальность исследования
Риэлторская деятельность - это деятельность по организации и совершению сделок с жилыми и нежилыми помещениями, строениями, зданиями, сооружениями, земельными участками и правами на них и осуществляется по соглашению с заинтересованным лицом или по его доверенности. При этом риэлторское агентство может осуществлять действия от своего имени, от имени клиента и за его счёт
Цель исследования
Анализ состояния рынка риэлторских услуг, оценка объема рынка, анализ конкурентов, а также определение факторов, влияющих на рынок риэлторских услуг
Содержание
Часть 1. Обзор российского рынка риэлторских услуг
1.1. Определение и характеристики российского рынка риэлторских услуг
1.2. Динамика объема российского рынка риэлторских услуг, 2015-2019гг.
1.3. Структура рынка по виду оказываемых услуг в РФ
1.4. Структура услуг по купле-продаже недвижимого имущества на рынке риэлторских услуг по федеральным округам
1.5. Оценка текущих тенденций и перспектив развития исследуемого рынка
1.6. Оценка факторов, влияющих на рынок
1.7. Анализ отраслевых показателей финансово-экономической деятельности
Часть 2. Конкурентный анализ на рынке риэлторских услуг в России
2.1. Крупнейшие игроки на рынке
2.2. Доли на рынке крупнейших конкурентов
2.3. Профили основных игроков
Часть 3. Анализ потребления риэлторских услуг
3.1. Оценка объема потребления риэлторских услуг на душу населения
3.2. Насыщенность рынка и предполагаемый потенциал рынка в России
3.3. Описание потребительских предпочтений
3.4. Ценовой анализ
Часть 4. Оценка факторов инвестиционной привлекательности рынка
Часть 5. Прогноз развития рынка риэлторских услуг до 2024 года
Часть 6. Выводы о перспективности создания предприятий в исследуемой области и рекомендации действующим операторам рынка
Отрывок из исследования
Часть 1. Обзор российского рынка риэлторских услуг
1.1. Определение и характеристики российского рынка риэлторских услуг
Риэлторская деятельность - это деятельность по организации и совершению сделок с жилыми и нежилыми помещениями, строениями, зданиями, сооружениями, земельными участками и правами на них и осуществляется по соглашению с заинтересованным лицом или по его доверенности. При этом риэлторское агентство может осуществлять действия от своего имени, от имени клиента и за его счёт.
Направления риэлторской деятельности:
- посредническая деятельность при совершении сделок с недвижимостью или правами на неё между третьими лицами;
- деятельность по оказанию консультационных услуг;
- услуги по изучению конъюнктуры рынка недвижимости;
- другие возмездные услуги, которые сопутствуют купле-продаже, аренде недвижимости;
- деятельность по организации торговли недвижимостью;
- деятельность поверенного;
- агентская;
- дилерская;
- брокерская.
Ситуация на рынке риэлторских услуг не стабильная, в связи с влиянием на него различных макро и микро факторов. Рассмотрим кризис 2015-2017гг. на рынке риэлторских услуг, основными причинами которого стали:
- напряженная политическая обстановка в мире по отношению к России и введение санкций;
- рост курса $ и евро;
- рост цен на потребительские товары;
- снижение реальных располагаемых доходов населения и в связи с этим снижение спроса на недвижимость.
- растущее предложение недвижимости на рынке в связи с высокими темпами строительства и сдачи жилых домов.
- увеличение предложения коммерческой недвижимости, в связи с закрытием организаций, а также сокращением точек продаж и их оптимизацией коммерческими организациями в связи с экономическим кризисом;
- снижение цен за м2 недвижимости в зависимости от региона.
До 2015г. рынок недвижимости в России фактически являлся рынком продавца - предложение и спрос были высокими, что обеспечивало рост цен и доходов. Спрос и предложение росли равномерно, уровень конкуренции на рынке был достаточно низким и стабильным в течение многих лет.
…
Рассмотрим структуру рынка риэлторских услуг в разрезе федеральных округов.
Диаграмма 1. Структура рынка риэлторских агентств в разрезе федеральных округов, %
1.2. Динамика объема российского рынка риэлторских услуг, 2015-2019гг.
Рассмотрим динамику объема рынка, по оценке ГидМаркет, объем рынка риэлторских услуг в 2019г. в России составил …
…
1.3. Структура рынка по виду оказываемых услуг в РФ
В структуре рынка риэлторских слуг в России преобладают услуги по купле-продаже недвижимого имущества.
…
Доля в …% услуг по оценке недвижимости также связана с их невысокой стоимостью, по сравнению с вознаграждением по риэлторским услугам купли-продажи недвижимости, а также с тем, что высока конкуренция по данному виду услуг с компаниями, специализирующимися на исполнении услуг по оценке недвижимости, тем более что банки определяют конечный перечень оценочных фирм, с которыми они работают и только от которых принимают документацию, по оценке недвижимого имущества при выдаче ипотечных кредитов.
1.4. Структура услуг по купле-продаже недвижимого имущества на рынке риэлторских услуг по федеральным округам
Рассмотрим структуру основного вида услуг по купле-продаже недвижимого имущества, предоставляемого риэлторскими агентствами, на который в 2018г. приходится …% объема рынка России в денежном выражении по федеральным округам.
…
Данная тенденция объясняется более высокой стоимостью м2 в Москве и значительным по сравнению с другими федеральными округами количеством сделок с недвижимостью.
1.5. Оценка текущих тенденций и перспектив развития исследуемого рынка
К ключевым тенденциям рынка риэлторских услуг относятся:
…
Среди перспектив анализируемого рынка можно выделить:
…
1.6. Оценка факторов, влияющих на рынок
Рассмотрим основные факторы, влияющие на рынок и, соответственно на спрос.
Экономические факторы
Динамика ВВП является определяющим фактором развития экономики страны, определяет основные тренды потребительского платежеспособного спроса и экономической активности.
…
Динамика ВВП отрасли: деятельность по операциям с недвижимостью
Рассмотрим индекс физического объема ВВП и валовой добавленной стоимости в отрасли: деятельность по операциям с недвижимым имуществом. Рынок риэлторских услуг и его развитие тесно связан с динамикой рынка недвижимости.
…
Ключевая ставка Банка России
Ключевая ставка Банка России напрямую оказывает влияние на стоимость денег в экономике. Чем выше ключевая ставка, тем выше становятся ставки ипотечного кредитования банков и кредитных организаций, что в свою очередь оказывает влияние на платежеспособность населения и спрос на рынке недвижимости и риэлторских услуг.
…
Объемы и доступность ипотечного кредитования
…
В 2019г. по итогам послания Президента Федеральному Собранию был принят ряд мер, направленных на повышение доступности ипотечного кредитования, в том числе субсидирование процентной ставки до уровня …% годовых семьям с двумя и более детьми, выплата материнского капитала за первого и второго ребенка, закрытие ипотеки в размере 450 тыс. при рождении третьего ребенка.
…
Социальные факторы
Численность населения
Реальные располагаемые доходы населения
По данным Банка России восстановление реальных доходов населения после кризиса 2008-2009гг. способствовало расширению спроса на жилье и активизацию строительства жилья. С учетом средней продолжительности цикла строительства это привело к росту ввода жилья через 1-3 года.
Политико-правовые факторы
…
Поручения Президента РФ к Федеральному Собранию
- с 01.01.2019 распространить на весь срок кредита субсидирование части ставки по ипотеке (превышающей 6% годовых), направляемых на покупку жилья у юридических лиц, в семьях, где родился второй и последующий ребенок. Запланированы расходы в государственном бюджете в размере 54 млрд руб. на 2019-2022гг.
…
Технологические факторы
Несмотря на непростую ситуацию на рынке, для риэлтерского бизнеса в настоящее время открывается много возможностей. Многие компании разрабатывают новые продукты с внедрением новых технологий, например, интегрируют свою базу данных с базой данных Росреестра, что позволяет быстро и качественно удовлетворять потребности клиентов в необходимой документации.
Внедрение IT-технологий, СRM - систем, мобильных приложений позволяют повысить продажи и не упустить ни одного клиента. В рамках острой конкуренции внедрение новейших технологий позволит остаться риэлтерским агентствам на конкурентоспособном уровне.
…
Таблица 1. STEP-анализ факторов, влияющих на рынок риэлторских услуг
Факторы макросреды оказывают как положительное, так и отрицательное влияние на рынок риэлторских услуг, тем не менее определяющее влияние оказывают экономические и политические факторы.
…
1.7. Анализ отраслевых показателей финансово-экономической деятельности
Анализ отраслевых показателей финансово-экономической деятельности отрасли риэлторских услуг выполнен по совокупности крупных и средних предприятий отрасли.
…
Таблица 3. Валовая рентабельность отрасли риэлторских услуг в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2015-2019 гг., %.
Как следует из информации, представленной в таблице 4 самая высокая рентабельность риэлторских услуг в течение рассматриваемого периода 2015-2019гг. наблюдается в …
…
Диаграмма 11. Текущая ликвидность (общее покрытие) в сфере риэлторских услуг за 2015-2019 гг., раз
…
Таблица 5. Абсолютная ликвидность в сфере риэлторских услуг в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2015-2019 гг., раз
Согласно российским нормативным актам нормальным считается значение коэффициента абсолютной ликвидности не менее 0,2. В течение 2015-2019гг. коэффициент абсолютной ликвидности отрасли риэлторских услуг снижался до 2018г. достиг …
…
За рассматриваемый период 2015-2019гг. показатели финансовой устойчивости (обеспеченности собственными оборотными средствами) в отрасли риэлторских услуг России …
Часть 2. Конкурентный анализ на рынке риэлторских услуг в России
2.1. Крупнейшие игроки на рынке
Рынок риэлторских услуг в России характеризуется низким уровнем концентрации (большое количество агентств, франчайзи с относительно небольшими долями рынка).
…
2.2. Доли на рынке крупнейших конкурентов
Проведение конкурентного анализа на рынке риэлторских услуг осложнено тем, что сети представлены несколькими юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями. Многие сети являются франчайзинговыми, где агентства, оказывающие риэлторские услуги включены в состав сети, но являются отдельными юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.
…
По оценке ГидМаркет, лидером рынка риэлторских услуг в России является компания «ХХХ», занимающая нишу аренды складских помещений, которая составляет …% доли рынка по выручке в 2019г., …
…
2.3. Профили основных игроков
…
Наибольшие доли рынка приходятся на компании, которые или занимают узкий сегмент рынка с ограниченной конкуренцией, или риэлторские компании, тесно связанные с девелоперами.
Более высокие темпы роста выручки крупнейших операторов на рынке риэлторских услуг относительно общей динамики объема рынка в текущих потребительских ценах позволяет сделать вывод о концентрации слабой силы, имеющее место быть на рынке риэлторских услуг России.
Часть 3. Анализ потребления риэлторских услуг
3.1. Оценка объема потребления риэлторских услуг на душу населения
Оценка объема потребления риэлторских услуг в России на душу населения выполнена ГидМаркет из расчета отношения объема российского рынка услуг риэлторских услуг к количеству совершеннолетнего населения РФ.
Диаграмма 16. Объем потребления риэлторских услуг на душу населения, 2015-2019 гг., руб./чел.
По мнению аналитиков ГидМаркет объем спроса на приобретение жилья с использованием ипотеки сильно зависит от уровня ставок по кредитам.
…
3.3. Описание потребительских предпочтений
На основании исследования предпочтений, которое провел ГК «Ленстройтрест» в марте 2019г. можно сделать следующие выводы о предпочтениях потребителей на рынке купли-продажи недвижимости и риэлторских услуг:
1. Небольшое количество квартир на этаже и добрососедские отношения.
Пожив в многоэтажных домах «муравейниках», покупатели стали отдавать предпочтение более комфортной плотности застройки. У покупателей появилось понимание, что качество и образ жизни, которые получают владельцы квартиры в малоэтажных и средне этажных комплексах принципиально отличаются от жилой среды в высотных домах плотной застройки. Потребители хотят видеть из своего окна небо и деревья, а не только стену противоположного корпуса. Они понимают, что небольшое количество квартир на этаже обеспечивают дружелюбную атмосферу - мало соседей, все знают друг друга, легче формируются приятельские отношения и проще достигаются компромиссы в решении общедомовых вопросов.
2. Эффективная площадь квартиры без «лишних» квадратных метров.
Подход покупателей к выбору жилья остается рациональным - за «лишние», не используемые квадратные метры они платить не готовы. В фокусе внимания грамотно спланированное жилое пространство с минимальным количеством зон, не приносящих владельцам пользы. Большим спросом пользуются квартиры евро формата, включающие объединенную кухню-гостиную и небольшие по метражу спальни. Стоимость такой квартиры позволяет сэкономить на бюджете, не теряя в качестве жилья. Интересны планировки, где предусмотрены помещения для хранения вещей различных габаритов – гардеробные, кладовые, квартиры на первых этажах с погребками.
3. Развитые общественные пространства как неотъемлемое дополнение к квартире.
Все больше внимания покупатели уделяют общественным зонам в проектах. Они хотят иметь возможность развиваться, учиться, получать новые впечатления и комфорт за пределами своей квартиры. Сегодняшний клиент понимает: чтобы гулять, заниматься спортом, играть с детьми, жарить барбекю вместе с друзьями в специальном месте, читать в уютной беседке, просто радоваться жизни нужны большая благоустроенная территория и достаточно зеленых зон, места для активного и спокойного отдыха, игровые площадки, вело- и роликовые дорожки, спортивная инфраструктура.
4. Квартира как комплекс преимуществ.
Приобретаемую недвижимость клиенты рассматривают ее как комплекс преимуществ, которые они могут получить за свой бюджет, – эффективное планировочное решение квартиры, функциональные холлы и места общего пользования, уютные чистые дворы и высокий сервис управляющей компании, насыщенная внутриквартальная инфраструктура (социальные объекты, детские площадки, воркауты, зоны для спокойного отдыха и прогулок), безопасность и ограничение доступа посторонних на территорию, достаточное количество парковочных мест, коммерческая инфраструктура в проекте или на прилегающей территории.
3.4. Ценовой анализ
На динамику цен на риэлторские услуги прежде всего оказывают инфляционные факторы, а также факторы, ограничивающие спрос на недвижимость, такие как снижение реальных доходов населения, демографические тенденции и внесение поправок в законодательство (эскроу-счета).
…
Диаграмма 18. Средние цены на риэлторские услуги по ФО за м2 на первичном рынке, тыс. руб.
С точки зрения аналитиков ГидМаркет стоимость недвижимости на первичном рынке в Москве была несколько завышенной …
…
Часть 4. Оценка факторов инвестиционной привлекательности рынка
Наиболее значимые негативные факторы
…
Наиболее значимые положительные факторы
…
Часть 5. Прогноз развития рынка риэлторских услуг до 2024 года
Осуществим анализ рынка риэлторских услуг на базе методов, основанных на выявлении тенденции во времени с поправкой на экспертное мнение в данной отрасли.
…
Для достижения цели планируется решить следующие основные задачи:
…
Часть 6. Выводы о перспективности создания предприятий в исследуемой области и рекомендации действующим операторам рынка
По оценке ГидМаркет емкость рынка риэлторских услуг в России в 2019г. Составила … млрд. руб.,
…
По результатам STEP-анализа, факторы макросреды оказывают как положительное, так и отрицательное влияние.
…
Аналитики ГидМаркет прогнозируют …
…
Как новым, так и действующим риэлторским агентствам России можно порекомендовать:
…
Диаграммы
Диаграмма 1. Структура рынка риэлторских агентств в разрезе федеральных округов, %
Диаграмма 2. Динамика объема рынка риэлторских услуг, 2015-2019 гг.
Диаграмма 3. Структура рынка риэлторских услуг по видам, %
Диаграмма 4. Структура оказания риэлторских услуг в РФ по ФО, %
Диаграмма 5. Динамика ВВП РФ, в 2015-2019 гг., % к предыдущему году
Диаграмма 6. Индекс физического объема ВВП и валовой добавленной стоимости в отрасли «деятельность по операциям с недвижимым имуществом» 2015-2019гг., % к соответствующему периоду предыдущего года
Диаграмма 7. Помесячная динамика среднемесячного курса доллара США по отношению к рублю, 2014-2019гг., руб. за 1 доллар США
Диаграмма 8. Динамика численности населения РФ, 2015-2019 гг., млн. чел.
Диаграмма 9. Динамика реальных располагаемых доходов населения по РФ, 2015-2019гг., % к прошлому году
Диаграмма 10. Рентабельность прибыли до налогообложения (прибыли отчетного периода) в сфере риэлторских услуг в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2015-2019 гг., %
Диаграмма 11. Текущая ликвидность (общее покрытие) в сфере риэлторских услуг за 2015-2019 гг., раз
Диаграмма 12. Деловая активность (средний срок оборота дебиторской задолженности) в сфере риэлторских услуг, за 2015-2019 гг., сут. дн.
Диаграмма 13. Финансовая устойчивость (обеспеченность собственными оборотными средствами) в сфере риэлторских услуг, в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2015-2019 гг., %
Диаграмма 14. Доли рынка по выручке операторов рынка риэлторских услуг в 2019г., %
Диаграмма 15. Динамика совокупного объема выручки крупнейших операторов рынка риэлторских услуг (ТОП-5) в России, 2015-2019 гг., млн. руб.
Диаграмма 16. Объем потребления риэлторских услуг на душу населения, 2015-2019 гг., руб./чел.
Диаграмма 17. Индексы потребительских цен на риэлторские услуги по Российской Федерации в 2015-2019гг., %
Диаграмма 18. Средние цены на риэлторские услуги по ФО за м2 на первичном рынке, тыс. руб.
Диаграмма 19. Средние цены на риэлторские услуги по ФО за м2 на вторичном рынке, тыс. руб.
Диаграмма 20. Прогноз объема ввода многоквартирных жилых домов застройщиками, млн м2
Диаграмма 21. Прогноз объема рынка риэлторских услуг в 2020 -2024 гг.
Таблицы
Таблица 1. STEP-анализ факторов, влияющих на рынок риэлторских услуг
Таблица 2. Прибыль (убыток) от реализации риэлторских услуг по ФО РФ, 2015-2019 гг., млрд руб.
Таблица 3. Валовая рентабельность отрасли риэлторских услуг в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2015-2019 гг., %
Таблица 4. Валовая рентабельность отрасли риэлторских услуг по ФО РФ, 2015-2019 гг., %
Таблица 5. Абсолютная ликвидность в сфере риэлторских услуг в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2015-2019 гг., раз
Таблица 6. Основные компании-участники рынка риэлторских услуг в 2019г.
Таблица 7. Основная информация об участнике №1 рынка риэлторских услуг
Таблица 8. Основная информация об участнике №2 рынка риэлторских услуг
Таблица 9. Основная информация об участнике №3 рынка риэлторских услуг
Таблица 10. Основная информация об участнике №4 рынка риэлторских услуг
Таблица 11. Основная информация об участнике №5 рынка риэлторских услуг
Таблица 12. Оценка факторов инвестиционной привлекательности рынка риэлторских услуг
