Анализ рынка аренды жилой недвижимости в России
Актуальность исследования
Жилая недвижимость – это пригодное для постоянного или временного проживания людей помещение, в котором имеется возможность регистрации по месту жительства.Чтобы документально получить статус «жилого», недвижимость должна соответствовать определенным правилам и нормам СНиП.
В целом, жилое помещение должно иметь все необходимые коммуникации (водоснабжение, канализацию, вентиляцию, электричество) и соответствовать противопожарным требованиям
Цель исследования
Анализ состояния рынка аренды жилой недвижимости в России, оценка объема рынка, анализ конкурентов, а также определение факторов, влияющих на рынок аренды жилой недвижимости
Содержание
Часть 1. Обзор российского рынка аренды жилой недвижимости
1.1. Определение и характеристики российского рынка аренды жилой недвижимости
1.2. Динамика объема российского рынка аренды жилой недвижимости, 2018-2022 гг.
1.3. Оценка степени влияния текущего кризиса на анализируемый рынок
1.4. Структура рынка по виду оказываемых услуг в РФ
1.5. Структура рынка аренды жилой недвижимости по ФО
1.6. Оценка текущих тенденций и перспектив развития исследуемого рынка
1.7. Оценка факторов, влияющих на рынок
1.8. Анализ отраслевых показателей финансово-экономической деятельности
Часть 2. Конкурентный анализ на рынке аренды жилой недвижимости в России
2.1. Крупнейшие игроки на рынке
2.2. Доли на рынке крупнейших конкурентов
2.3. Профили основных игроков
Часть 3. Анализ потребления
3.1. Оценка объема потребления услуг на душу населения
3.2. Насыщенность рынка и предполагаемый потенциал рынка в России
3.3. Описание потребительских предпочтений
3.4. Ценовой анализ
Часть 4. Оценка факторов инвестиционной привлекательности рынка
Часть 5. Прогноз развития рынка аренды жилой недвижимости до 2027 г.
Часть 6. Выводы о перспективности создания предприятий в исследуемой области и рекомендации действующим операторам рынка
Отрывок из исследования
Часть 1. Обзор российского рынка аренды жилой недвижимости
1.1. Определение и характеристики российского рынка аренды жилой недвижимости
Развитие рынка арендного жилья способствует улучшению обеспеченности жильем для разных социальных групп населения. Процедура поиска и аренды жилья, как на короткий, так и на длительный срок, становится более доступной и прозрачной, что способствует повышению территориальной мобильности населения и стимулирует занятость и развитие новых территорий.
Основными причинами аренды жилой недвижимости выступают:
…
Разнообразие классов жилья на рынке аренды позволяет семьям выбирать жилье, соответствующее их текущим доходам, а также быстро менять его при изменении жизненных обстоятельств, таких как увеличение семьи, изменение уровня доходов или смена работы. Это дополнительное преимущество развитого рынка арендного жилья, которое позволяет удовлетворять потребности различных социальных групп.
Международный опыт свидетельствует о том, что арендное жилье является важным элементом жилищного рынка и позволяет удовлетворять жилищные потребности на определенных стадиях жизненного цикла (например, для молодых семей, специалистов, семей, не имеющих достаточного объема средств для выплаты первоначального взноса, и пр.)
Ключевой характеристикой жилищного фонда России является высокая доля жилья в собственности, что является результатом продолжающейся бесплатной приватизации жилья.
Рынок цивилизованного арендного жилья в стране практически не развит и сдерживается большими сроками окупаемости проектов строительства и недостаточной привлекательностью этого рынка для инвесторов. Строительство и владение арендным жильем для юридических лиц невыгодно. В части налогового регулирования арендное жилье дискриминировано по сравнению с жильем в собственности.
Большая часть арендного жилья находится в «теневом» секторе российской экономики и не приносит доходов в бюджет.
Развитие нового формата арендного жилья позволит обеспечить повышение мобильности трудовых ресурсов, формирование благоприятной городской среды, снижение нагрузки на транспортную инфраструктуру. Граждане получат возможность быстрого улучшения жилищных условий в соответствии с их потребностями.
1.2. Динамика объема российского рынка аренды жилой недвижимости, 2018-2022 гг.
Официальных данных относительно объема рынка аренды жилой недвижимости в России нет. Дать оценку, сколько квартир сейчас сдается в аренду достаточно сложно, так как практически весь сегмент рынка находится в тени.
В 2020 г. на рынке аренды жилья произошли изменения связанные с пандемией covid-19. В связи с ограничениями и режимом самоизоляции, спрос на аренду жилья в городах упал, в то время как спрос на загородную недвижимость увеличился. Также многие арендодатели были вынуждены снижать стоимость аренды, чтобы привлечь арендаторов.
В первой половине 2021 г. ажиотажный спрос на покупку квартир, а также – удаленная работа снизили интерес к аренде жилья. Однако с началом делового сезона рекордный рост цен на недвижимость привел также к существенному росту ставок аренды жилья.
1.3. Оценка степени влияния текущего кризиса на анализируемый рынок
Количество лотов на рынке начало расти с конца фев. 2022 г. Помимо традиционной сезонности на рынок оказывали влияние новые тренды. В частности, миграция населения. Стало больше предложений от тех, кто решил переехать в другие города или страны, освободилась большая часть жилья, которое снималось компаниями для зарубежных сотрудников. Еще одна тенденция 2022 г. — больше предложений в недавно сданных домах. Почти в любом крупном городе в арендном фонде преобладают относительно недавно сданные новостройки.
В мар. 2022 г. владельцы жилья стали активно регистрироваться во всех российских системах бронирования, чтобы восстановить поток онлайн-продаж после ухода главных посуточных дистрибьюторов Booking и Airbnb.
Москва заняла первое место по падению цен на съемное жилье и объему предложения. Количество доступных для аренды квартир в Москве за 2022 г. выросло на …%. Такая динамика во многом обусловлена и тем, что частные компании увеличивают штат сотрудников, работающих удаленно.
Большим спросом стало пользоваться съемное жилье в Саратове, Нижнем Новгороде, Томске, Кирове, Омске и Ростове-на-Дону. По данным «Авито Недвижимость», в этих городах с момента начала СВО аренда подорожала на …%. Эксперты связывают рост цен с работой оборонно-промышленных предприятий, которые стали набирать больше сотрудников.
Также отметим приход на рынок аренды продавцов вторичной недвижимости, кто изменил свое решение о продаже квартиры на фоне резкого роста ключевой ставки и удорожания ипотеки.
1.4. Структура рынка по виду оказываемых услуг в РФ
В структуре сдаваемой жилой недвижимости наибольшую долю …% занимают квартиры.
…
1.5. Структура рынка аренды жилой недвижимости по ФО
В разрезе федеральных округов более половины рынка приходится на Центральный …
Диаграмма 4. Структура рынка аренды жилой недвижимости по ФО, 2022 г., %
1.6. Оценка текущих тенденций и перспектив развития исследуемого рынка
Специалисты выделяют следующие тенденции в развитии рынка аренды жилой недвижимости:
- Рост доли инвестиционных квартир;
- Восстановление спроса на аренду жилья;
- Увеличение числа выставленных лотов;
- Тренд на переход владельцев жилья из краткосрочной сдачи в аренду на долгосрочную;
- Арендаторы переезжают из дорогих квартир в более дешевые. Смещение запросов в элитном сегменте на более бюджетные варианты;
- Увеличение стоимости покупки жилья по темпам опережает показатель роста арендных ставок;
- Рост мобильности населения;
- Появление вариантов без отделки;
- Увеличение сроков экспозиции жилья.
Среди перспектив ожидаются:
- Переход от «серого» рынка аренды к цивилизованному;
- Создание доходных домов, в том числе с привлечением коллективных инвестиций;
- Создание механизмов привлечения в арендные проекты инвестиций как населения, так и институциональных инвесторов;
- Разработка механизмов налогового стимулирования роста арендного жилья для всех участников и формирование стандартов эксплуатации строительства арендного жилья;
- Переход от предоставления жилья в собственность для отдельных категорий граждан к некоммерческой аренде, прекращение бесплатной приватизации нового жилья;
- Разработка механизма бюджетной поддержки строительства некоммерческого арендного жилья.
1.7. Оценка факторов, влияющих на рынок
Рассмотрим основные факторы, влияющие на рынок и, соответственно, на спрос.
- Экономические
ВВП РФ
ВВП – это макроэкономический показатель, отражающий рыночную стоимость всех конечных товаров и услуг, произведенных за год во всех отраслях экономики на территории государства для потребления, экспорта и накопления. Динамика ВВП РФ является определяющей в векторе развития всей экономики страны и определяет ключевые тренды потребительского платежеспособного спроса, экономической активности.
…
- Социальные
Реальные доходы населения
…
По предварительной оценке Росстата, в 1 кв. 2023 г. реальные располагаемые доходы населения России выросли на …% в годовом сравнении. Показатель растет второй квартал подряд: в окт.-дек. 2022 г. он вырос на …% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Восстановление реальных доходов населения положительно влияет на исследуемый рынок.
Численность населения
На протяжении 2014–2017 гг. численность населения РФ демонстрировала положительную динамику. Однако за 2018 г. вектор изменился – численность населения уменьшилась вследствие естественной убыли населения в 2016–2019 гг.
Текущая демографическая ситуация в России характеризуется естественной убылью населения (с 2017 г.), которая ускоряется, и миграционным приростом, который не компенсирует естественную убыль.
…
Аренда вне правового поля
Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса России. Договор найма может быть заключен только между собственником (или его представителем) и гражданином, то есть физическим лицом. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, с условием использования жилого помещения только для проживания граждан. Но на практике рынок аренды жилой недвижимости можно считать «серым», так как зачастую договор отсутствует.
- Технологические
Сезонность
Сегмент аренды жилья подвержен влиянию сезонности.
Осенью спрос на съемное жилье достигает своего пика: в августе, сентябре и даже октябре риелторы получают большой поток обращений от желающих снять квартиру. Ажиотаж возникает за счет студентов, желающих подыскать себе квартиру или комнату, и увеличения потока приезжих, которым необходимо найти работу в городах. Кроме того, завершается период летних отпусков, и деловая активность на рынке возрастает. В это время разрыв между спросом и предложением сокращается, и рынок поворачивается в сторону арендодателя.
Постепенно пиковые значения спадают, и разрыв между объемом предложения и спроса вновь начинает усиливаться. Подобная ситуация является абсолютно нормальной для весны. Квартиры высвобождаются, и данный период, по сравнению с осенью, проходит более спокойно. Отметим, что спрос сохраняется в течение всего года, но одни месяцы этот показатель больше, в другие ― меньше.
Рынок аренды сам по себе динамичен: всегда будут клиенты, которым необходимо изменить район или условия проживания, переехав в другую квартиру.
Рост уровня урбанизации
…
- Политические
Льготная ипотека
Ипотека для большинства людей – единственная возможность иметь свое жилье. Длинный срок ипотеки позволяет человеку уменьшить ежемесячные платежи, а это для большинства заемщиков самая серьезная статья расходов в бюджете семьи.
…
Для рынка аренды жилой недвижимости льготные программы по ипотеке оказывают отрицательное влияние.
Рост ставок по ипотеке
…
Создание государственной информационной системы
Решение проблемы серой аренды жилья готовят и на законодательном уровне. Речь идет о создании специальной платформы арендного жилья (разработкой занимается «ДОМ.РФ») для обязательного учета арендных отношений. На новом портале будут регистрироваться сделки по сдаче в аренду квартир, которые сейчас массово заключаются в серой зоне — без уплаты налогов в бюджет. Сервис также планируется интегрировать с налоговой службой, Государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства и другими системами.
В Минэкономики опасаются, что такой подход затормозит развитие в стране рынка аренды, создав дополнительную нагрузку на бизнес и граждан.
При этом государство не идет навстречу собственникам — не предлагает добросовестным налогоплательщикам ни преференций, ни льготного налогового режима. Эффективного механизма контроля также не создано. Получается, что арендодатели не замотивированы. Отрицательное влияние фактора.
Завершая оценку факторов воздействия на российский рынок аренды жилой недвижимости, обобщим ключевые из них в рамках STEP-анализа.
Таблица 3. STEP-анализ факторов, влияющих на рынок аренды жилой недвижимости
По результатам выполненного STEP-анализа, факторы макросреды оказывают на развитие рынка аренды жилой недвижимости в большей степени отрицательное влияние.
Отрицательное влияние оказывают льготная ипотека, сезонность, работа вне правового поля, создание ГИС, в том числе попытки «обелить» рынок, падение численности населения, снижение ВВП, нестабильность валютных курсов.
1.8. Анализ отраслевых показателей финансово-экономической деятельности
Финансово-экономические показатели отрасли аренды жилой недвижимости представлены аналитиками ГидМаркет по данным Росстат согласно ОКВЭД 2: (68.20.1) Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.
Валовая рентабельность показывает, сколько валовой прибыли приходится на единицу выручки. Служит оценкой экономической эффективности предприятия, которая отражает рациональное использование трудовых, материальных, денежных и прочих ресурсов.
…
Таблица 4. Валовая рентабельность отрасли аренды жилой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2018-2022 гг., %
Рентабельность прибыли до налогообложения отражает долю от выручки, которая осталась на предприятии в качестве прибыли до налогообложения.
…
Более жестким критерием ликвидности является коэффициент абсолютной ликвидности. Он показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть при необходимости погашена немедленно за счет имеющихся денежных средств и быстрореализуемых ценных бумаг.
Таблица 5. Абсолютная ликвидность в сфере аренды жилой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2018-2022 гг., раз
Деловая активность – это способность предприятия по результатам своей экономической деятельности занять устойчивое положение на конкурентном рынке, это результативность работы предприятия относительно величины расхода ресурсов в процессе операционного цикла. Показатели деловой активности связаны со скоростью оборота средств: чем быстрее оборот, тем меньше на каждый оборот приходится условно-постоянных расходов, а значит тем выше финансовая эффективность предприятия и отрасли в целом как совокупности множества предприятий.
Деловая активность в сфере аренды жилой недвижимости увеличивается, что является негативной тенденцией. В 2022 г. показатель данного финансового коэффициента составил 844 сут. дн.
…
Стабильность финансового положения предприятия невозможно без эффективного управления оборотным капиталом, основанного на выявлении существенных факторов и мер по обеспечению предприятия собственными оборотными средствами.
Коэффициент обеспеченности собственными средствами характеризует наличие собственных оборотных средств у предприятия, необходимых для его финансовой устойчивости, он рассчитывается для оценки платежеспособности предприятия.
Нормативное значение показателя коэффициента обеспеченности собственными средствами в 10% было установлено постановлением Правительства Российской Федерации.
Обеспеченность собственными оборотными средствами аренды жилой недвижимости на протяжении всего исследуемого периода значительно выше нормативного значения, что свидетельствует о достаточном объеме собственных оборотных средств, необходимых для финансовой устойчивости.
Диаграмма 12. Финансовая устойчивость (обеспеченность собственными оборотными средствами) в сфере аренды жилой недвижимости, в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2018-2022 гг., %
В целом анализ отраслевых финансовых коэффициентов в отрасли аренды жилой недвижимости демонстрирует высокую доходность отрасли, большинство предприятий способны погашать текущую задолженность за счет имеющихся текущих (оборотных) активов.
При этом высокий коэффициент текущей ликвидности указывает на недостаточно эффективное использование оборотных активов либо краткосрочного финансирования в отрасли, а показатель абсолютной ликвидности говорит о слишком высокой доле неработающих активов в виде наличных денег и средств на счетах.
Часть 2. Конкурентный анализ на рынке аренды жилой недвижимости в России
2.1. Крупнейшие игроки на рынке
Усилия государства по выводу из тени бизнеса по сдаче квартир и созданию рынка цивилизованного арендного жилья пока к заметным результатам не привели, в связи с чем, крупный бизнес к перспективам сегмента относится скептически.
…
2.2. Доли на рынке крупнейших конкурентов
…
2.3. Профили основных игроков
…
Часть 3. Анализ потребления
3.1. Оценка объема потребления услуг на душу населения
Оценка объема потребления аренды жилой недвижимости на душу населения выполнена ГидМаркет из расчета отношения объема рынка к количеству населения России.
Потребление аренды жилой недвижимости в 2018-2022 гг. разновекторное.
3.2. Насыщенность рынка и предполагаемый потенциал рынка в России
С точки зрения жизненного цикла, рынок аренды жилой недвижимости находится на стадии зрелости.
…
Для того чтобы потенциальный спрос в России стал реальным, необходимо создать соответствующие условия. Во-первых, это создание прозрачного рынка арендного жилья. Такой рынок нельзя создать мгновенно: это требует долгой и планомерной работы. Первые результаты строительства современных арендных домов от ДОМ.РФ показали высокую востребованность такого формата. «Доходные дома» могут появиться в крупных городах, где идет конкуренция за человеческий капитал.
Отдельное направление — арендное жилье в местах реализации крупных инвестиционных проектов, где идет создание инфраструктурных объектов, промышленных предприятий. Там есть запрос на привлечение специалистов, которых необходимо обеспечить жильем.
3.3. Описание потребительских предпочтений
Диаграмма 16. Ключевые факторы выбора арендного жилья, %
Ключевыми факторами при выборе арендного жилья выступают: …
3.4. Ценовой анализ
Наибольший прирост индекса потребительских цен на рынке аренды жилой недвижимости наблюдался в 2020-2021 гг.
…
Таблица 8. Индексы потребительских цен на рынке аренды жилой недвижимости по Российской Федерации в 2018-1 кв. 2023 гг., %
Стоимость аренды квартир зависит от многих факторов, таких как регион, район, количество комнат, состояние жилья, удаленность от центра и другие.
Часть 4. Оценка факторов инвестиционной привлекательности рынка
…
Положительные факторы инвестиционного климата рынка аренды жилой недвижимости в России доминируют над отрицательными.
Наиболее значимые положительные факторы: …
Наиболее значимые негативные факторы: …
Часть 5. Прогноз развития рынка аренды жилой недвижимости до 2027 г.
Внешние условия для российской экономики остаются сложными и значительно ограничивают экономическую деятельность.
Главная особенность текущей экономической ситуации в том, что предложение сжимается сильнее спроса. Именно это создает основное инфляционное давление. Колоссальная неопределенность ситуации выражается в повышенном объеме рисков для прогноза.
…
Часть 6. Выводы о перспективности создания предприятий в исследуемой области и рекомендации действующим операторам рынка
…
Анализ отраслевых финансовых коэффициентов в отрасли аренды жилой недвижимости демонстрирует высокую доходность отрасли, большинство предприятий способны погашать текущую задолженность за счет имеющихся текущих (оборотных) активов.
...
Оценка факторов инвестиционной привлекательности показывает нейтральный инвестиционный климат.
Как новым, так и существующим операторам рынка аренды жилой недвижимости можно рекомендовать:
…
Диаграммы
Диаграмма 1. Динамика объема рынка аренды жилой недвижимости, 2018-2022 гг., трлн руб.
Диаграмма 2. Структура рынка аренды жилой недвижимости по видам, май 2023 г., %
Диаграмма 3. Структура рынка аренды квартир, май 2023 г., %
Диаграмма 4. Структура рынка аренды жилой недвижимости по ФО, 2022 г., %
Диаграмма 5. Динамика ВВП РФ, 2014–2022 гг., % к прошлому году
Диаграмма 6. Помесячная динамика курса доллара США по отношению к рублю, 2018-май 2023 гг., руб. за 1 доллар США
Диаграмма 7. Динамика реальных доходов населения РФ, 2014–1 кв. 2023 гг., %
Диаграмма 8. Динамика численности населения РФ, на 01 янв. 2014–2023 гг., млн чел.
Диаграмма 9. Рентабельность прибыли до налогообложения (прибыли отчетного периода) в сфере аренды жилой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2018-2022 гг., %
Диаграмма 10. Текущая ликвидность (общее покрытие) в сфере аренды жилой недвижимости за 2018-2022 гг., раз
Диаграмма 11. Деловая активность (средний срок оборота дебиторской задолженности) в сфере аренды жилой недвижимости, за 2018-2022 гг., сут. дн.
Диаграмма 12. Финансовая устойчивость (обеспеченность собственными оборотными средствами) в сфере аренды жилой недвижимости, в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2018-2022 гг., %
Диаграмма 13. Доли крупнейших конкурентов на рынке аренды жилой недвижимости в 2022 г., %
Диаграмма 14. Доли крупнейших агрегаторов на рынке аренды жилой недвижимости в 2022 г., %
Диаграмма 15. Объем потребления услуг на душу населения, 2018-2022 гг., руб./чел.
Диаграмма 16. Ключевые факторы выбора арендного жилья, %
Диаграмма 17. Прогноз объема рынка аренды жилой недвижимости в 2023-2027 гг., трлн руб.
Таблицы
Таблица 1. Численность городского и сельского населения в России в 2014–2022 гг., млн чел., %
Таблица 2. Льготные ипотечные программы
Таблица 3. STEP-анализ факторов, влияющих на рынок аренды жилой недвижимости
Таблица 4. Валовая рентабельность отрасли аренды жилой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2018-2022 гг., %
Таблица 5. Абсолютная ликвидность в сфере аренды жилой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2018-2022 гг., раз
Таблица 6. Основные компании-участники рынка аренды жилой недвижимости в 2022 г.
Таблица 7. Основная информация об участнике №1 рынка аренды жилой недвижимости
Таблица 8. Индексы потребительских цен на рынке аренды жилой недвижимости по Российской Федерации в 2018-1 кв. 2023 гг., %
Таблица 9. Средние цены на рынке аренды жилой недвижимости по ФО, 2022 г., тыс. руб.
Таблица 10. Оценка факторов инвестиционной привлекательности рынка аренды жилой недвижимости
Таблица 11. Прогнозные показатели развития экономики РФ
