Анализ рынка аренды жилой недвижимости в России
Актуальность исследования
В настоящее время многие рынки почувствовали на себе влияние пандемии и начавшегося экономического кризиса.
Самым значительным отличием текущего кризиса от предыдущих является введение карантина и самоизоляции, в связи с чем часть потребителей перешли в режим экономии, в том числе и на аренде жилой недвижимости.
Цель исследования
Анализ состояния рынка аренды жилой недвижимости, оценка объема рынка, анализ конкурентов, а также определение факторов, влияющих на рынок аренды жилой недвижимости
Содержание
Часть 1. Обзор российского рынка аренды жилой недвижимости
1.1. Определение и характеристики российского рынка аренды жилой недвижимости
1.2. Динамика объема российского рынка аренды жилой недвижимости, 2015-2019 гг.
1.3. Структура рынка по виду оказываемых услуг в РФ
1.4. Структура рынка аренды жилой недвижимости по ФО
1.5. Оценка текущих тенденций и перспектив развития исследуемого рынка
1.6. Оценка факторов, влияющих на рынок
1.7. Анализ отраслевых показателей финансово-экономической деятельности
Часть 2. Конкурентный анализ на рынке аренды жилой недвижимости в России
2.1. Крупнейшие игроки на рынке
2.2. Доли на рынке крупнейших конкурентов
2.3. Профили основных игроков
Часть 3. Анализ потребления аренды жилой недвижимости
3.1. Оценка объема потребления аренды жилой недвижимости на душу населения
3.2. Насыщенность рынка и предполагаемый потенциал рынка в России
3.3. Описание потребительских предпочтений
3.4. Ценовой анализ
Часть 4. Оценка факторов инвестиционной привлекательности рынка
Часть 5. Прогноз развития рынка аренды жилой недвижимости до 2024 года
Часть 6. Выводы о перспективности создания предприятий в исследуемой области и рекомендации действующим операторам рынка
Отрывок из исследования
Часть 1. Обзор российского рынка аренды жилой недвижимости
1.1. Определение и характеристики российского рынка аренды жилой недвижимости
Рассмотрим характеристики и особенности рынка аренды жилой недвижимости на российском рынке.
Аренда – это форма имущественного договора, при которой собственность передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату. Синоним слова «аренда» – имущественный найм. Само слово «аренда» происходит от латинского arrendare – отдавать в наем.
Основными причинами аренды жилой недвижимости выступают:
- Отсутствие возможности купить собственное жилье (…%);
- Желание жить отдельно от родителей/родственников (…%);
- Переезд по профессиональной/семейной необходимости (ближе к работе/школе/ родственникам) (…%);
- Улучшение качества/уровня благоустроенности/площади жилья (…%).
Рынок аренды жилой недвижимости в России состоит из коммерческого (…% рынка) и некоммерческого сегмента (…% рынка). К некоммерческому сегменту относится социальная аренда и аренда у родственников и знакомых без оплаты за услуги.
На коммерческом рынке аренды жилой недвижимости основным арендодателем выступает физическое лицо – …% и лишь …% - юридические лица. Большая часть арендного жилья находится в теневом секторе российской экономики. Квартиры часто сдаются без заключения договора, а условия аренды не защищают интересы арендаторов.
Диаграмма 2. Структура рынка коммерческой аренды жилой недвижимости по типам арендодателей, %
1.2. Динамика объема российского рынка аренды жилой недвижимости, 2015-2019 гг.
Официальных данных относительно объема рынка аренды жилой недвижимости в России нет. Дать оценку, сколько квартир сейчас сдаётся в аренду достаточно сложно, т.к. практически весь сегмент рынка находится в тени. Согласно данным Минстроя в исследуемом периоде доля арендуемого жилья в составляла …% от всего жилого фонда.
По оценке аналитиков ГидМаркет на основе данных Росстата и Минстроя, на протяжении 2015-2019 гг. рынок аренды жилой недвижимости в России в денежном выражении сокращался, отмечалось падение в пределах …% ежегодно. По итогам 2019 г. объем рынка составил … млрд руб., что на …% меньше чем в 2015 г. Среднегодовой темп прироста по отрасли за 2015-2019 гг. составил «минус» …%.
Диаграмма 3. Динамика объема рынка аренды жилой недвижимости в РФ за период 2015-2019 гг. в денежном выражении, млрд руб.
1.3. Структура рынка по виду оказываемых услуг в РФ
В структуре сдаваемой жилой недвижимости наибольшую долю (около …%) занимают квартиры в многоэтажных домах. Частные дома и таунхаусы на рынке аренды жилой недвижимости занимают …% и …% соответственно.
Диаграмма 6. Структура рынка аренды жилой недвижимости по видам, %
1.4. Структура рынка аренды жилой недвижимости по ФО
Структура рынка аренды жилой недвижимости в разрезе федеральных округов рассмотрена относительно услуг, оказываемых компаниями. Так более половины рынка приходится на Центральный ФО (…%). На втором месте находится Северо-Западный ФО (…%), на третьем месте по объему данных услуг – Уральский ФО (…%). Далее следует Приволжский ФО с долей …%. На долю прочих федеральных округов в совокупности приходится около …% рынка.
Диаграмма 8. Структура оказания услуг в сфере аренды жилой недвижимости в РФ по ФО, %
1.5. Оценка текущих тенденций и перспектив развития исследуемого рынка
Рассмотрим основные тенденции на рынке аренды жилой недвижимости.
В России в настоящее время арендуется не более …% всего жилищного фонда, что на … п.п. ниже, чем в 2017 г.
Снимать жилье до пенсии – стратегия, характерная для молодого поколения на западных рынках. В России такой способ решения жилищных проблем является показателем несостоятельности в вопросе приобретения собственного жилья.
Управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова также уверена, что аренда в России как была, так и остается временным решением жилищных проблем на пути к покупке квартиры.
Тем не менее, в настоящее идет смена поколений. Средний возраст арендатора – 32,9 лет (…% - до 35 лет, в том числе …% - до 25 лет), то есть поколение, которое сегодня принято называть миллениалами. Одна из его особенностей – скептичное отношение к собственности. Они больше ценят удобство, которое обеспечивается близостью к работе, и свободу от ипотеки, позволяющую путешествовать по миру. Также сейчас становится платежеспособным поколение Z, т.е. те, кто родился в 2000-х гг.
…
1.6. Оценка факторов, влияющих на рынок
Социальные (демографические)
На протяжении 2012-2018 гг. численность населения РФ демонстрирует положительную динамику. Увеличение численности населения за 2015 г. произошло не только за счет миграционного и естественного прироста, но и за счет образования двух новых субъектов Федерации - Республики Крым и города Севастополь.
…
Экономические
ВВП - макроэкономический показатель, отражающий рыночную стоимость всех конечных товаров и услуг (то есть предназначенных для непосредственного употребления), произведенных за год во всех отраслях экономики на территории государства для потребления, экспорта и накопления, вне зависимости от национальной принадлежности использованных факторов производства.
Диаграмма 12. Динамика ВВП РФ, 2015-2020 гг. (янв.-сент.),% к предыдущему году, трлн руб.
Падение ВВП РФ в сентябре 2020 г. оценивается в …% в годовом выражении после снижения на …% в августе, на …% в июле. Поддержку восстановлению в сентябре оказало постепенное улучшение показателей добывающего комплекса и транспортного комплекса.
Технологические
Месторасположение офиса не имеет большого значения, т.к. встреча с клиентами происходит в основном на объектах, которые клиент осматривает. А офис предназначен для подготовки и подписания документов. В связи с этим, нет необходимости выбирать офис в центре города.
…
Политические
Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор найма может быть заключен только между собственником (или его представителем) и гражданином, то есть физическим лицом.
…
Таблица 2. STEP-анализ факторов, влияющих на рынок аренды жилой недвижимости
1.7. Анализ отраслевых показателей финансово-экономической деятельности
Рассмотрим финансово-экономические показатели рынка аренды жилой недвижимости за 2015-2019 гг.
Валовая рентабельность — это валовая прибыль, деленная на выручку от продаж (без учета акцизов и НДС). Валовая рентабельность показывает, сколько валовой прибыли приходится на единицу выручки. Валовая рентабельность служит оценкой экономической эффективности предприятия, которая отражает рациональное использование трудовых, материальных, денежных и прочих ресурсов.
…
Рентабельность прибыли
Показатель рентабельности на протяжении 2015-2019 гг. носил колебательный характер, уходив в 2015 г., 2017 г. и 2018 г. в отрицательную зону. По итогам 2019 г. значение показателя составляет …%, увеличившись по отношению к 2018 г. на … п.п. Относительно рентабельности по всем отраслям РФ показатели в 2019 г. выше показателей российской экономики в целом на … п.п.
Диаграмма 15. Рентабельность прибыли до налогообложения (прибыли отчетного периода) в сфере аренды жилой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2015-2019 гг., %
Текущая ликвидность
Значения текущей ликвидности в отрасли в 2015-2019 гг. находились в диапазоне … раз. Чем выше значение коэффициента текущей ликвидности, тем выше ликвидность активов компании. Значение коэффициента ниже «1» говорит о вероятных трудностях в погашении организацией своих текущих обязательств. Слишком высокий коэффициент текущей ликвидности (выше «2») также не желателен, поскольку может отражать недостаточно эффективное использование оборотных активов либо краткосрочного финансирования.
…
Часть 2. Конкурентный анализ на рынке аренды жилой недвижимости в России
2.1. Крупнейшие игроки на рынке
Усилия государства по выводу из тени бизнеса по сдаче квартир и созданию рынка цивилизованного арендного жилья пока к заметным результатам не привели, в связи с чем, крупный бизнес к перспективам сегмента относится скептически.
В настоящий момент официальным, юридическим игроком рынка на рынке аренды жилой недвижимости в России является АО «Дом.РФ». Отметим, что доля компании на рынке составляет …%. Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова подчеркивает, что в настоящее время доля организованного арендного жилья в России, к которому помимо апартаментов, выкупленных «Дом.РФ», относятся апарт-отели (сервисные апартаменты), такие как YE’S или Vertical, критически мала и не превышает …%.
...
2.2. Доли на рынке крупнейших конкурентов
По состоянию на 2019 г. рынок представлен в основном частными лицами. На долю АО «ДОМ.РФ» приходится около … % рынка.
...
Часть 3. Анализ потребления аренды жилой недвижимости
3.1. Оценка объема потребления аренды жилой недвижимости на душу населения
В 2019 г. объем аренды жилой недвижимости на душу населения составил … руб./чел., что на …% меньше чем в 2018 г. и на …% - чем в 2014 г. Среднегодовой темп роста значения показателя в 2015-2019 гг. составил «минус» …%.
Диаграмма 19. Объем потребления аренды жилой недвижимости на душу населения, 2014-2019 гг., руб./чел.
3.2. Насыщенность рынка и предполагаемый потенциал рынка в России
С точки зрения жизненного цикла, рынок аренды жилой недвижимости находится на стадии зрелости.
...
Список диаграмм
Диаграмма 1. Динамика объема рынка кино в натуральном выражении, 2015-2019 гг., единиц
Диаграмма 2. Динамика объема рынка кино в стоимостном выражении, 2015-2019 гг., млрд руб.
Диаграмма 3. Структура рынка кино по видам в 2019 г., %
Диаграмма 4. Структура рынка кино в РФ по ФО в 2015-2020 гг., %
Диаграмма 5. Динамика ВВП РФ, 2012-2019 гг., 1 кв., 2 кв., 3 кв. 2020 г., % к соответствующему периоду предыдущего года
Диаграмма 6. Помесячная динамика курса доллара США по отношению к рублю, 2015-2019 гг., янв.-нояб. 2020 г., руб. за 1 доллар США.
Диаграмма 7. Динамика численности населения РФ, на 01 янв. 2012-2020 гг., млн чел.
Диаграмма 8. Динамика реальных денежных доходов населения России, 2012-2019 гг., 1 кв., 2 кв. и 3 кв. 2020 г. % к соответствующему периоду предыдущего года
Диаграмма 9. Динамика индекса потребительской уверенности, 2017-2019 гг., 1 кв., 2 кв., 3 кв. 2020 г., поквартально, %
Диаграмма 10. Доля населения, обеспеченного доступом к услугам цифрового кинопоказа в РФ, в % от общего количества населения в 2015-2019 гг.
Диаграмма 11. Совокупная выручка онлайн видеосервисов в РФ в 2016-2019 гг., млн руб.
Диаграмма 12. Рентабельность прибыли до налогообложения (прибыли отчетного периода) в сфере кино в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2015-2019 гг., %
Диаграмма 13. Текущая ликвидность (общее покрытие) по отрасли кино, 2015-2019 гг., раз
Диаграмма 14. Деловая активность (средний срок оборота дебиторской задолженности) в сфере кино, 2015-2019 гг., сут дн
Диаграмма 15. Финансовая устойчивость (обеспеченность собственными оборотными средствами) в сфере кино в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2015-2019 гг., %
Диаграмма 16. Доли крупнейших конкурентов на рынке кино в 2019 г., % 27
Диаграмма 17. Объем потребления кино на душу населения, 2015-2019 гг., руб./чел.
Диаграмма 18. Вероятные способы или места проведения свободного времени, 2019 г., %
Диаграмма 19. Прогноз количества выпущенных в прокат российских фильмов в 2020 -2024 гг., единиц
Диаграмма 20. Прогноз объема рынка кино (выручка кинопроизводителей) в 2020 -2024 гг., млрд руб.
Список таблиц
Таблица 1. Динамика выпущенных в прокат фильмов, созданных при поддержке государства в 2015-2019 гг., ед. изм.
Таблица 2. Структура рынка кино (фильмы, созданные при поддержке Министерства культуры) в РФ в разрезе категорий в 2019 г., ед., %
Таблица 3. Показатели проката российских фильмов за рубежом, ед. изм.
Таблица 4. Основные показатели российского кинопроката в 2015-2019 гг., ед. изм.
Таблица 5. Динамика численности городского и сельского населения в России, 2014-2019 гг., млн чел., %
Таблица 6. Динамика основных показателей обеспеченности населения инфраструктурой кинопоказа в РФ в 2015-2019 гг., ед. изм.
Таблица 7. Объем финансирования кинопроизводства в РФ за счет средств государственного бюджета, млн руб.
Таблица 8. STEP-анализ факторов, влияющих на рынок кино
Таблица 9. Валовая рентабельность отрасли кино в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2015-2019 гг., %
Таблица 10. Абсолютная ликвидность отрасли кино в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2015-2019 гг., раз
Таблица 11. Основные компании-участники рынка кино в 2019 г., ед. изм.
Таблица 12. Сравнение показателей в ТОП-5 стран Европы по кинотеатральной посещаемости в 2018-2019 гг., ед. изм.
Таблица 13. Частота посещения кинотеатров зрителями в 2019 г., %
Таблица 14. Удовлетворённость зрителей от просмотра кинофильмов в 2019 г., ед. изм.
Таблица 15. Средний бюджет производства фильмов в РФ в 2015-2019 гг., млн руб.
Таблица 16. Индексы потребительских цен на рынке кино по Российской Федерации в 2015-2020гг., %
Таблица 17. Средние цены на рынке кино по ФО в 2015-2020 гг., руб./билет
Таблица 18. Оценка факторов инвестиционной привлекательности рынка кино
Все исследования
