Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости в России
Актуальность исследования
К коммерческой недвижимости относятся офисы, магазины, торговые центры, производственные и складские помещения, спортивные сооружения, гостиницы, а также другие объекты, предназначенные не для проживания, а для бизнеса. 2020 г. принес немало испытаний рынку коммерческой недвижимости. Последствия пандемии и общая неопределенность мотивировали инвесторов заняться поиском наиболее стабильных сегментов для вложений.
Цель исследования
Анализ состояния рынка аренды коммерческой недвижимости, оценка объема рынка, анализ конкурентов, а также определение факторов, влияющих на рынок аренды коммерческой недвижимости
Содержание
Часть 1. Обзор российского рынка аренды коммерческой недвижимости
1.1. Определение и характеристики российского рынка аренды коммерческой недвижимости
1.2. Динамика объема российского рынка аренды коммерческой недвижимости, 2016-2020 гг.
1.3. Структура рынка по виду оказываемых услуг в РФ
1.4. Структура рынка аренды коммерческой недвижимости по ФО
1.5. Оценка текущих тенденций и перспектив развития исследуемого рынка
1.6. Оценка факторов, влияющих на рынок
1.7. Анализ отраслевых показателей финансово-экономической деятельности
Часть 2. Конкурентный анализ на рынке аренды коммерческой недвижимости в России
2.1. Крупнейшие игроки на рынке
2.2. Доли на рынке крупнейших конкурентов
2.3. Профили основных игроков
Часть 3. Анализ потребления аренды коммерческой недвижимости
3.1. Оценка объема потребления аренды коммерческой недвижимости на душу населения
3.2. Насыщенность рынка и предполагаемый потенциал рынка в России
3.3. Описание потребительских предпочтений
3.4. Ценовой анализ
Часть 4. Оценка факторов инвестиционной привлекательности рынка
Часть 5. Прогноз развития рынка аренды коммерческой недвижимости до 2025 год
Часть 6. Выводы о перспективности создания предприятий в исследуемой области и рекомендации действующим операторам рынка
Отрывок из исследования
Часть 1. Обзор российского рынка аренды коммерческой недвижимости
1.1. Определение и характеристики российского рынка аренды коммерческой недвижимости
К коммерческой недвижимости относятся офисы, магазины, торговые центры, производственные и складские помещения, спортивные сооружения, гостиницы, а также другие объекты, предназначенные не для проживания, а для бизнеса.
…
2020 г. принес немало испытаний рынку коммерческой недвижимости. Последствия пандемии и общая неопределенность мотивировали инвесторов заняться поиском наиболее стабильных сегментов для вложений. Одним из таких секторов оказалась складская недвижимость – существенный рост доли инвестиций в сегмент был обусловлен его устойчивостью к экономическим потрясениям, а также функциональными характеристиками этих активов, которые в период кризиса оказались важным элементом перераспределения товаров в экономике.
Качественные офисы и торговые центры тоже являются привлекательным вариантом инвестирования и будут востребованы, особенно после стабилизации ситуации с коронавирусом, когда люди смогут вернуться к привычной жизни.
…
1.2. Динамика объема российского рынка аренды коммерческой недвижимости, 2016-2020 гг.
…
Оценка объема рынка аренды коммерческой недвижимости выполнена аналитиками ГидМаркет на основании динамики выручки от аренды ТОП-30 крупнейших арендодателей в исследуемый период. Данные за 2020 г. являются прогнозными, так как доходы компаний от аренды по состоянию на 20.01.2021 г. еще не опубликованы.
По итогам 2017 г. положительную динамику продемонстрировали все сегменты рынка аренды коммерческой недвижимости в связи с чем объем рынка вырос на …%. В отличие от 2017 г. спрос на коммерческие помещения в 2018 г. был сформирован не только переездами в целях оптимизации расходов аренды, но и потребностью компаний в увеличении площади занимаемого офиса и улучшении его качества, связанной с улучшением финансового состояния ряда компаний преимущественно IT-сектора, а также ретейлеров.
В 2018 г. из-за санкций объем инвестиций в коммерческую недвижимость стал наименьшим за весь рассматриваемый период, в связи с чем уже в 2019 г. наблюдается снижение показателя на …%. Фокус смещается на регионы.
По итогам 2020 г. из-за отсрочек платежей по аренде и сокращениями арендаторами издержек, в том числе за счет переезда в более дешевые коммерческие помещения, объем рынка аренды коммерческой недвижимости составил … млрд руб., что ниже максимального 2018 г. на …%
Диаграмма 1. Динамика объема рынка аренды коммерческой недвижимости, 2016-2020 гг., млрд руб.
1.3. Структура рынка по виду оказываемых услуг в РФ
Среди вакантных помещений коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду в янв. 2021 г., наибольшая доля приходится на офисные помещения – …%, торговые помещения занимают …%. На третьем месте помещения свободного назначения – …%. Складские и производственные помещения составляют ….% и …% соответственно.
1.4. Структура рынка аренды коммерческой недвижимости по ФО
За основу оценки были взяты показатели выручки от аренды и управления собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом по данным Росстат.
…
Диаграмма 3. Структура оказания аренды коммерческой недвижимости в РФ по ФО, янв.-сен. 2020 г., %
1.5. Оценка текущих тенденций и перспектив развития исследуемого рынка
Тенденции:
- Перевод большинства сотрудников на удаленную работу, что подтолкнуло бизнес изменить и формат работы, и подход к организации офисов;
- Увеличение предложения по субаренде, рост сегмента коворкингов и реорганизация офисных пространств;
…
Перспективы:
- Наличие комфортного гибкого пространства станет обязательным атрибутом современного качественного проекта;
- Увеличение площади помещений для коммерческой аренды, что позволит менять конфигурацию пространства, сделает его более сбалансированным, функциональным и безопасным;
…
1.6. Оценка факторов, влияющих на рынок
Рассмотрим основные факторы, влияющие на рынок и, соответственно на спрос.
Экономические
Динамика ВВП. ВВП – это макроэкономический показатель, отражающий рыночную стоимость всех конечных товаров и услуг, произведенных за год во всех отраслях экономики на территории государства для потребления, экспорта и накопления.
Динамика ВВП РФ является определяющей в векторе развития всей экономики страны и определяет ключевые тренды потребительского платежеспособного спроса, экономической активности.
…
Диаграмма 4. Динамика ВВП РФ, 2012-3 кв. 2020 гг., % к предыдущему году
Завершая оценку факторов воздействия на российский рынок аренды коммерческой недвижимости, обобщим ключевые из них в рамках STEP-анализа.
...
1.7. Анализ отраслевых показателей финансово-экономической деятельности
На протяжении исследуемого периода валовая рентабельность в сфере аренды коммерческой недвижимости значительно выше уровня валовой рентабельности всех отраслей в целом. По оценке ГидМаркет, в 2020 г. валовая рентабельность в сфере аренды коммерческой недвижимости составила …%, превысив показатель по всем отраслям экономики на … п. п.
…
При этом рентабельность прибыли до налогообложения в сфере аренды коммерческой недвижимости во всем периоде исследования (кроме 2018 г.) также выше, чем аналогичный показатель по всем отраслям РФ. В 2020 г. рентабельность прибыли до налогообложения в сфере аренды коммерческой недвижимости составила …%.
В целом на протяжении 2016-2020 гг. наблюдается тренд сокращения рентабельности прибыли до налогообложения в сфере аренды коммерческой недвижимости.
…
Часть 2. Конкурентный анализ на рынке аренды коммерческой недвижимости в России
2.1. Крупнейшие игроки на рынке
Ежегодно Forbes публикует рейтинг крупнейших рантье России, чья недвижимость позволяет им зарабатывать наибольший арендный доход. Неизменным лидером уже несколько лет остается «Киевская площадь».
…
2.2. Доли на рынке крупнейших конкурентов
По оценке ГидМаркет, выполненной на основе данных Forbes, лидером рынка является «Киевская площадь» с долей …%, на втором месте «Ташир» с долей …%. Замыкает тройку лидеров «Сафмар» с долей на российском рынке аренды коммерческой недвижимости …%.
Диаграмма 6. Доли крупнейших конкурентов на рынке аренды коммерческой недвижимости в 2020 г.
2.3. Профили основных игроков
Основной источник доходов «Киевской площади» Года Нисанова и Зараха Илиева — аренда торговых площадей и гостиничный бизнес. Компании принадлежат ТРЦ «Европейский», отель Radisson Collection Moscow (гостиница «Украина»), крупнейшие в Москве вещевые рынки «Садовод» и «Москва» и крупнейший в Европе комплекс торговли продовольствием «Фуд Сити». Кроме того, компания реконструирует спорткомплекс «Олимпийский».
…
В группу входит около 200 структур в разных секторах экономики. Холдинг управляет арендными площадями в собственных ТЦ «Рио», сетью кинотеатров и ресторанов, занимается строительством и оптовой торговлей, поставляет электроэнергию, устанавливает подсветку на фасадах. За 21 год компания реализовала 67 проектов на 2,5 млн кв. м. В 2020 г. «Ташир» закрыл сделку по покупке у «РусГидро» 90% крупнейшего производителя электроэнергии Армении ЗАО «МЭК», выиграл тендер на строительство ТПУ в Москве и расширил собственные розничные сети.
…
Коммерческой недвижимостью в группе занимаются АО «Корпорация А.Н.Д.», Управляющая компания MLP и ООО «Пионер Эстейт»
Корпорация А.Н.Д. занимается полным циклом услуг на рынке коммерческой недвижимости – от инвестиционного консалтинга, разработки концепций и предпроектных работ по новым объектам до менеджмента инженерно-технической эксплуатации, коммерческого управления и маркетингового сопровождения уже действующих объектов. Управляет офисными, торговыми и торгово-развлекательными центрами, торговыми помещениями в формате street retail и многофункциональными комплексами в московском регионе.
…
Согласно оценке ГидМаркет, совокупная выручка ТОП-5 крупнейших операторов рынка аренды коммерческой недвижимости в 2020 г. сократилась относительно 2019 г. на …%. Падение началось еще в 2019 г. В целом за период 2016-2020 гг. совокупная выручка крупнейших компаний сократилась на …%.
Диаграмма 7. Динамика совокупного объема выручки крупнейших операторов рынка аренды коммерческой недвижимости (ТОП-5) в России, 2016-2020 гг.
Часть 3. Анализ потребления аренды коммерческой недвижимости
3.1. Оценка объема потребления аренды коммерческой недвижимости на душу населения
Потребление аренды коммерческой недвижимости в целом в 2016-2019 гг. демонстрирует рост – показатель вырос на … руб., однако по итогам 2020 г. показатель сократился на … руб. до … на одного жителя России.
Диаграмма 8. Объем потребления аренды коммерческой недвижимости на душу населения, 2016-2020 гг., руб./чел.
3.2. Насыщенность рынка и предполагаемый потенциал рынка в России
Рынок коммерческой недвижимости в России, несмотря на превышение предложения над спросом в настоящем времени, еще недостаточно насыщен.
По данным экспертов, российский рынок коммерческой недвижимости имеет самый высокий потенциал роста в восточноевропейском регионе. Ожидается оживление инвестиционного рынка, преимущественно за счет укрупнения и консолидации портфелей активов, даже в условиях санкций и отсутствия иностранных инвесторов. По оценке ГидМаркет, в среднесрочной перспективе рынок может вырасти на …%. Основным драйвером станет рост спроса на складские помещения ввиду бурного развития онлайн-торговли, а также гибкие офисы и коворкинги.
3.3. Описание потребительских предпочтений
Для разных типов коммерческой недвижимости потребителям важны разные критерии. Например, к складским объектам, хранящим продовольственные товары, часто предъявляются требования, необходимые для хранения продукции: ограждающие конструкции без пустот из материалов, не разрушаемых грызунами; сплошные и без пустот полотна наружных дверей, ворот и крышек люков; устройства для закрывания отверстий каналов систем вентиляции и пр.
Однако выделим некоторые общие признаки, объединяющие предпочтения арендаторов коммерческой недвижимости. Главными среди них, по оценке ГидМаркет, являются: различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.) – … балла, месторасположение – … балла и инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания) – … балла.
К менее важным критериям относятся качество и уровень ремонта – … балла, функциональность планировки – … балла и иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель) – … балла.
Диаграмма 9. Важность критериев выбора потребителями коммерческой недвижимости для аренды, баллы
Также отметим, что постепенно повышаются требования к качеству и уровню ремонта помещений. Владельцы некоторых бизнес-центров категории «D» вкладывают деньги, полученные с аренды помещений, в переоснащение и обновление зданий. Поэтому по доступной цене малые предприятия могут найти не самое презентабельное, но тем не менее комфортное помещение.
3.4. Ценовой анализ
После падения индекса в 2016 г., в 2017-2018 гг. показатель стабилизировался, а в 2019 г. продемонстрировал рост на …%. В целом за 2020 г. ставки аренды не снизились, наоборот, они продемонстрировали небольшой рост (это произошло благодаря росту курса доллара и небольшому увеличению вакантных площадей в дорогих офисах с начала пандемии).
…
Список диаграмм
Диаграмма 1. Динамика объема рынка аренды коммерческой недвижимости, 2016-2020 гг., млрд руб.
Диаграмма 2. Структура рынка аренды коммерческой недвижимости по видам, %, янв. 2021 г.
Диаграмма 3. Структура оказания аренды коммерческой недвижимости в РФ по ФО, янв.-сен. 2020 г., %
Диаграмма 4. Динамика ВВП РФ, 2012-3 кв. 2020 гг., % к предыдущему году
Диаграмма 5. Помесячная динамика курса доллара США по отношению к рублю, руб. за 1 доллар США, 2015-янв. 2021 гг.
Диаграмма 6. Динамика численности населения РФ, млн чел., на 01 янв. 2012-2020 гг., ноя. 2020 г.
Диаграмма 7. Динамика реальных доходов населения РФ, % к прошлому году, 2012-3 кв. 2020 гг.
Диаграмма 8. Рентабельность прибыли до налогообложения (прибыли отчетного периода) в сфере аренды коммерческой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2016-2020 гг., %
Диаграмма 9. Текущая ликвидность (общее покрытие) в сфере аренды коммерческой недвижимости за 2016-2020 гг., раз
Диаграмма 10. Деловая активность (средний срок оборота дебиторской задолженности) в сфере аренды коммерческой недвижимости, за 2016-20202 гг., сут. дн.
Диаграмма 11. Финансовая устойчивость (обеспеченность собственными оборотными средствами) в сфере аренды коммерческой недвижимости, в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2016-2020 гг., %
Диаграмма 12. Доли крупнейших конкурентов на рынке аренды коммерческой недвижимости в 2020 г.
Диаграмма 13. Динамика совокупного объема выручки крупнейших операторов рынка аренды коммерческой недвижимости (ТОП-5) в России, 2016-2020 гг.
Диаграмма 14. Объем потребления аренды коммерческой недвижимости на душу населения, 2016-2020 гг., руб./чел.
Диаграмма 15. Важность критериев выбора потребителями коммерческой недвижимости для аренды, баллы
Диаграмма 16. Прогноз объема рынка аренды коммерческой недвижимости, 2021-2025 гг. – при сценарии одного карантина, млрд руб.
Диаграмма 17. Прогноз объема рынка аренды коммерческой недвижимости, 2021-2025 гг. – при сценарии двух карантинов, млрд руб
Список таблиц
Таблица 1. Количество юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в РФ, ед., 2019-2021 гг.
Таблица 2. STEP-анализ факторов, влияющих на рынок аренды коммерческой недвижимости
Таблица 3. Валовая рентабельность в сфере аренды коммерческой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2016-2020 гг., %
Таблица 4. Абсолютная ликвидность в сфере аренды коммерческой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2016-2020 гг., раз
Таблица 5. Основные компании-участники рынка аренды коммерческой недвижимости в 2020 г.
Таблица 6. Основная информация об участнике №1 рынка аренды коммерческой недвижимости
Таблица 7. Основная информация об участнике №2 рынка аренды коммерческой недвижимости
Таблица 8. Основная информация об участнике №3 рынка аренды коммерческой недвижимости
Таблица 9. Основная информация об участнике №4 рынка аренды коммерческой недвижимости
Таблица 10. Основная информация об участнике №5 рынка аренды коммерческой недвижимости
Таблица 11. Основная информация об участнике №6 рынка аренды коммерческой недвижимости
Таблица 12. Индексы потребительских цен на рынке аренды коммерческой недвижимости по Российской Федерации в 2016-2020 гг., %
Таблица 13. Средние цены на рынке аренды коммерческой недвижимости по ФО, 2020 г., руб./кв. м
Таблица 14. Оценка влияния последних кризисов на отрасль
