Анализ рынка девелопмента коммерческой недвижимости в России
Актуальность исследования
Девелопер – это организатор процесса строительства недвижимого имущества. При этом девелопмент – это весь процесс от покупки земли до реализации готовой недвижимости. Задача девелопера – увеличить стоимость объекта, а не только построить его
Цель исследования
Анализ состояния рынка девелопмента коммерческой недвижимости в России, оценка объема рынка, анализ конкурентов, а также определение факторов, влияющих на рынок девелопмента коммерческой недвижимости
Содержание
Часть 1. Обзор российского рынка девелопмента коммерческой недвижимости
1.1. Определение и характеристики российского рынка девелопмента коммерческой недвижимости
1.2. Динамика объема российского рынка девелопмента коммерческой недвижимости, 2018-2022 гг.
1.3. Оценка степени влияния текущего кризиса на анализируемый рынок
1.4. Структура рынка по виду оказываемых услуг в РФ
1.5. Структура рынка девелопмента коммерческой недвижимости по ФО
1.6. Оценка текущих тенденций и перспектив развития исследуемого рынка
1.7. Оценка факторов, влияющих на рынок
1.8. Анализ отраслевых показателей финансово-экономической деятельности
Часть 2. Конкурентный анализ на рынке девелопмента коммерческой недвижимости в России
2.1. Крупнейшие игроки на рынке
2.2. Доли на рынке крупнейших конкурентов
2.3. Профили основных игроков
Часть 3. Анализ потребления
3.1. Оценка объема потребления услуг на душу населения
3.2. Насыщенность рынка и предполагаемый потенциал рынка в России
3.3. Описание потребительских предпочтений
3.4. Ценовой анализ
Часть 4. Оценка факторов инвестиционной привлекательности рынка
Часть 5. Прогноз развития рынка девелопмента коммерческой недвижимости до 2027 г.
Часть 6. Выводы о перспективности создания предприятий в исследуемой области и рекомендации действующим операторам рынка
Отрывок из исследования
Часть 1. Обзор российского рынка девелопмента коммерческой недвижимости
1.1. Определение и характеристики российского рынка девелопмента коммерческой недвижимости
Девелопер – это организатор процесса строительства недвижимого имущества. Термин «development» полностью заимствован из английского языка. Переводится как «развитие» или «рост». На практике, такой человек или компания занимаются не только возведением новых объектов, но и увеличением стоимости уже существующих.
В экономике выделяют следующие этапы девелопмента:
- Анализ ситуации;
- Приобретение земли;
- Разработка проекта;
- Финансирование;
- Строительство;
- Сдача в эксплуатацию;
- Завершающим этапом может быть взятие объекта на последующее эксплуатационное обслуживание.
- Профессия девелопер – это многогранный круг знаний. Специалист должен владеть основами в сфере финансов, юриспруденции, технических наук и маркетинга. В связи с высокой капиталоемкостью отрасли как правило девелопер – это юридическое лицо с подразделениями, отделами, филиалами и сотрудниками.
Термина «девелопер» в российском законодательстве нет. А понятие застройщик закреплено в нормативном акте № 214-ФЗ и трактуется как лицо, которое привлекает средства для возведения объекта недвижимости. На практике застройщик занимается исключительно строительством.
При этом девелопмент – это весь процесс от покупки земли до реализации готовой недвижимости. То есть, это понятие намного шире, чем застройщик. Задача девелопера – увеличить стоимость объекта, а не только построить его.
Основными функциями девелопера являются:
- Анализ месторасположения земельного участка. Он должен быть максимально удобен и привлекателен для будущих жильцов или арендаторов. Приобретение участка.
- Разработка идеи и концепции, например, склад, офисы, торговое заведение;
- Анализ ликвидности, определение сроков окупаемости и рисков;
- Проектирование и составление сметы;
- Поиск подрядной организации, если такое подразделение не предусмотрено внутри компании;
- Получение разрешительной документации на проведение строительных работ;
- Привлечение инвесторов, грамотная презентация перед потенциальными покупателями;
- Начало строительства (реконструкции) и курирование всего процесса;
- Поиск арендаторов и покупателей;
- Управление недвижимым имуществом, если компания оставляет за собой функцию управляющей организации.
На рынке девелопмента коммерческой недвижимости осуществляются процессы со следующими основными типами недвижимости:
- Складские. Тип недвижимости, предназначенный для приема, хранения и подготовки к транспортировке любого типа товара.
- Виды складских помещений: вспомогательные; подсобно-технические; административно-бытовые помещения.
- Торговые. Торговые площади – это объекты стационарной торговли, в которых размещается товар и производится прием покупателей с последующим товарообменом. Обычно располагаются в торговых центрах, в жилых домах или являются отдельными постройками. К торговым помещениям относятся: магазины, ТК, павильоны, места общественного питания и т.п.
- Офисные. Офисы – это место, предназначенные для работы сотрудников организации, ведения переговоров с клиентами. Размещаются обычно в бизнес-центрах, административных зданиях, а также в жилых объектах. Блоки оборудованы мебелью и офисной техникой, а многие также имеют кухонную зону и санузлы.
- Гостиницы. Это объекты, которые предназначены для временного проживания людей. В таком типе недвижимости осуществляется деятельность по обслуживанию клиентов.
1.2. Динамика объема российского рынка девелопмента коммерческой недвижимости, 2018-2022 гг.
Рассмотрим динамику рынка девелопмента коммерческой недвижимости в 2017-2022 годах по объему ввода новой недвижимости.
Диаграмма 1. Динамика объема рынка девелопмента коммерческой недвижимости (новой), 2017-2022 гг., тыс. кв. м
1.3. Оценка степени влияния текущего кризиса на анализируемый рынок
Российская экономика и отдельные российские компании впервые столкнулись с ограничениями в виде санкций еще в 2014 году.
…
Текущий кризис, вызванный введением рекордного количества санкций против России, а также уходом многих международных компаний с российского рынка, негативно сказался на рынке девелопмента коммерческой недвижимости.
…
В Москве на протяжении 2022 года наблюдались значительные изменения на рынке складской недвижимости: резкое снижение спроса в первом полугодии, уход иностранных игроков, рост доли вакантных площадей. Компании пересматривали свои планы развития, а с другой стороны, многие проекты, заявленные девелоперами, были «поставлены на паузу».
В регионах России, в отличие от рынков Москвы и Санкт-Петербурга, помимо снижения объемов спроса также был зафиксирован более низкий объем ввода по сравнению с 2021 годом и возврат уровня вакансии к минимальным значениям. Особенно остро дефицит площадей ощущается в крупных регионах, где по-прежнему нет достаточного объема свободного предложения на вторичном рынке.
В сегменте офисной недвижимости в Москве высвободилось много интересных помещений, что в целом предсказуемо в связи с уходом или сокращением деятельности компаний из-за санкций, и можно отметить достаточно умеренный показатель вакансии на уровне 13%.
В Санкт-Петербурге уход международных компаний и освобождение большого количества площадей – это негативный тренд на рынке с точки зрения собственников и инвесторов и позитивный для арендаторов. Увеличение выбора офисов с отделкой, а иногда и меблировкой подтолкнуло многие компании к переезду.
В сегменте торговых объектов в регионах основные сложности возникли не столько из-за ухода брендов, сколько из-за ослабления экономики и снижения потребительской активности.
Также по всем сегментам рынка отмечались переносы ввода или приостановки начатых проектов.
1.4. Структура рынка по виду оказываемых услуг в РФ
Исходя из динамики объема рынка, представленной в разделе 1.2, в диаграмме сформирована структура рынка по типам недвижимости:
В структуре рынка по объемам ежегодного ввода в эксплуатацию в течение представленного периода неизменно лидировал сегмент складской недвижимости…
1.5. Структура рынка девелопмента коммерческой недвижимости по ФО
Традиционно в структуре рынка по регионам лидирует Центральный федеральный округ. По данным Росстат доля региона по показателю общей площади введенных коммерческих зданий составляет …% в 2022 году. При этом только на Москву и Московскую область приходится более трети (…%) всего рынка.
Диаграмма 4. Структура рынка девелопмента коммерческой недвижимости по ФО в 2022 году, %
1.6. Оценка текущих тенденций и перспектив развития исследуемого рынка
Среди текущих тенденций и перспектив рынка девелопмента коммерческой недвижимости эксперты отмечают следующие:
- Складская недвижимость
В 2022 году в регионах России остро ощущался дефицит площадей, что было характерно особенно для крупных городов;
Несмотря на то, что 2022 год стал серьезным вызовом для всего рынка складской недвижимости России после рекордного 2021 года, он позволил бизнесу тщательно пересмотреть планы своего развития и обратил внимание на новые востребованные регионы;
…
- Торговая недвижимость
Региональный рынок показал высокую устойчивость к сложившимся структурным изменениям, что связано с невысокой долей ушедших с рынка брендов;
…
Снижение объема нового ввода может привести к переосмыслению рынка, форматов объектов и созданию новых концепций в действующих объектах.
Новый облик ТЦ будет все больше напоминать многофункциональный комплекс, вмещающий в себя различные полезные функции, при этом избыточная торговая площадь будет частично оптимизирована.
- Офисная недвижимость
В 2022 году большая часть помещений в Москве была возведена для нужд конкретной компании или реализована до получения объектом разрешения на ввод;
…
- Гостиничная недвижимость
Сложившаяся в 2022 г. геополитическая ситуация оказала влияние на рынок гостиниц. Главными событиями на рынке стали уход международных систем бронирования и отельных операторов;
В 2022 г. совокупный номерной фонд гостиниц под международными брендами значительно снизился. Большинство крупных международных гостиничных операторов заявили о полном или частичном прекращении своей деятельности на территории России, что не отразилось на количестве гостиниц – объекты не закрывали. Как правило, отели переходили в управление российских компаний или меняли названия;
…
1.7. Оценка факторов, влияющих на рынок
Макроэкономические факторы оказывают влияние на динамику всех отраслей экономики РФ, в том числе и на рынок девелопмента коммерческой недвижимости. Основными группами факторов являются: экономические, политические, социальные и технологические.
- Экономические
ВВП (валовой внутренний продукт) используется для определения темпов экономического развития любого государства. ВВП – это макроэкономический показатель, который отражает совокупную стоимость товаров, работ и услуг, которые были произведены и оказаны на территории страны за год. Валовой внутренний продукт является основным показателем, на основе которого определяются уровень и темпы экономического развития страны.
…
Динамика цен на электроэнергию. Динамика тарифов на электроэнергию и на услуги снабжения электроэнергией влияют на любую отрасль.
Как показано в таблице, цены на указанную категорию ежегодно увеличиваются, ИПЦ во всех случаях выше 100%, что негативно влияет на рассматриваемый рынок.
Таблица 1. Средние цены производителей и ИПЦ на электроэнергию на конец периода в 2017-2022гг., рублей, %
Динамика розничной торговли.
На диаграмме представлена динамика индекса объема розничной торговли.
Оборот розничной торговли является отражением платежеспособного спроса населения и уровня реальных доходов населения.
…
- Социальные (демографические)
В течение 2010-2018 годов наблюдался рост численности населения.
Диаграмма 9. Динамика численности населения РФ на 1 января, 2012-2023 гг., млн чел.
Численность постоянного населения России на 1 января 2023 года составила …
…
Рост уровня урбанизации.
В течение 2014-2022 годов происходит урбанизация – увеличивается доля жителей городов, при этом с 2015 года уменьшается население сельских населенных пунктов.
Миграционный приток в крупных городах приводит к дополнительному предложению рабочей силы, увеличению спроса на товары и услуги.
Миграционный приток в крупных городах приводит к дополнительному предложению рабочей силы, увеличению спроса на товары и услуги, что стимулирует рост спроса на коммерческую недвижимость. Для анализируемого рынка – положительное влияние фактора.
Дефицит кадров. По мнениям экспертов на стройках ощущается нехватка рабочей силы. Необходима популяризация профессий в сферах строительства, архитектуры и ЖКХ, повышение их престижности среди россиян, стимулирование граждан к выбору этих профессий.
Минстрой во время пандемии использовал механизм точечного ввоза мигрантов на стройки. Однако, как показывает практика, только ввозом мигрантов проблема не решается. Необходимо создать условия, чтобы приехавшие иностранные рабочие трудились именно на стройках, а не переходили в другие, более привлекательные, в том числе в экономическом плане, сферы. Эксперты предлагают разные варианты ограничений для сохранения трудовых мигрантов на стройках: целевое закрепление иностранных специалистов, привлекаемых в стройкомплекс, вплоть до установления серьезных штрафов для нарушителей.
По данным Минстроя России, сектору сегодня не хватает около 3 миллионов человек. Востребованы как рабочие низкой квалификации, так и специалисты высокого уровня. Дефицит кадров в строительной отрасли становится ощутимее. По данным Росстата, недостаток квалифицированных рабочих является третьим по значимости фактором, ограничивающим производственную деятельность строительных организаций (после стоимости материалов и высоких налогов).
…
- Технологические
Рост стоимости основных видов сырья (железобетон, сталь, металлопрокат, щебень, песок, дерево и т.п.) также негативно сказываются на рынке девелопмента недвижимости.
…
Географический фактор. Расходы для девелоперов увеличивают и традиционные российские сложности: погода, расстояния и т.п.
Россия по праву считается страной с самым суровым климатом. За исключением южных регионов, зима длится до 5 месяцев в году. Кроме того, географическое положение России поспособствовало тому, что большая часть ее территорий расположена в так называемой зоне вечной (многолетней) мерзлоты, которая покрывает около 11 млн кв. км, или 65% площади страны.
Расстояние и хозяйственная неразвитость территорий отражаются в сметах на логистику.
Импортозависимость. Отрасль строительства еще достаточно сильно зависит от импорта.
…
Применение инновационных технологий и материалов. Одним из факторов, способствующих решению технологических проблем в строительстве является применение инновационных технологий, методов и материалов. Кризисный 2020-й год останется в памяти участников строительного рынка не только как год пандемии, но и как время глобального технологического апгрейда всей отрасли. Ограничительные меры (самоизоляция, удаленный режим работы, лимиты по количеству участников публичных мероприятий) стали тем вызовом, который мотивировал застройщиков к форсированному внедрению инноваций. Они охватили почти всю цепочку строительного бизнеса – от комплексной аналитики будущего проекта до инструментария по дистанционному оформлению сделок.
В 2020 г. значение современных технологий в строительной индустрии значительно возросло. Следует отметить, что наиболее прогрессивные девелоперы и ранее инвестировали в hi-tech. В частности, широкое распространение получили BIM-проектирование и умные системы, контролирующие работу коммунальных сетей. Но пандемия дала импульс к развертыванию целого комплекса цифровой инфраструктуры, ускорив этот процесс, по крайней мере, на три-четыре года. Весной для застройщиков актуализировалась старая, как мир, дилемма – развиваться ускоренными темпами или уступить место тем, кто делает это лучше. Если сформулировать еще короче, то это будет звучать как «адаптируйся или уходи». Разумеется, в планы строительных компаний исчезновение не входило, и большинство из них приступило разработке высокотехнологичных инструментов. Последние помогли им сохранить аудиторию и поддерживать продажи даже в самый сложный период.
Оргкомитет Urban Awards провел опрос ведущих девелоперов, известных активным применением инновационных технологий в своей практике, и определил шесть главных драйверов технологического развития, которые уже в ближайшем будущем изменят индустрию недвижимости:
1. Продвинутая визуализация продукта
2. Онлайн-магазины и мобильные приложения
3. Продвинутая онлайн-аналитика и динамическое ценообразование
4. Онлайн-конструкторы
5. CRM и роботизация процессов
6. 3D-сканирование в строительстве
По мнению экспертов шесть перечисленных инновационных блоков могут стать опорными узлами в технологическом преобразовании строительной индустрии. А строительные компании, которые добьются решающих успехов на указанных направлениях, гарантированно выйдут в лидеры рынка.
- Политические
Напряженная политическая обстановка в межгосударственных отношениях негативно влияет на все сферы экономики России. Основными направлениями деятельности государства и стратегическими задачами в настоящее время являются – выработка новых моделей сотрудничества с США и ЕС и утверждение России в мировой валютной системе. Антироссийские санкции и в целом резкое ухудшение отношений между западными странами и РФ во многом определяют внешнюю политику России.
Кредитная политика. Сегодня достаточно сложно представить поступательное развитие экономики без активного участия кредитной системы. Следует также отметить, что оценка доступности кредитных ресурсов как для юридических, так и для физических лиц является значимым показателем, позволяющим дать оценку не только востребованности кредитных средств, но и может служить отражением реальной экономической ситуации как в регионе, так и в экономике в целом.
…
При этом остаются острыми проблемы и сложности получения банковского кредита представителям малого бизнеса, особенно при создании нового предприятия.
С точки зрения малого и среднего бизнеса основными проблемами получения кредита в России являются: высокие процентные ставки по кредитам; высокие требования при оценке кредитоспособности малого и среднего бизнеса банками; нежелание банков кредитовать стартапы.
С точки зрения российских банков основными проблемами, с которыми сталкиваются при кредитовании малого и среднего бизнеса коммерческие банки, являются: высокие риски невозврата выданного финансирования; отсутствие залогового обеспечения; повышенный уровень операционных затрат; проведение финансового анализа на основе упрощенной отчетности организаций не всегда эффективно.
Диаграмма отражает в целом поступательный рост объёмов строительной отрасли.
Показатели строительной отрасли за анализируемый период нестабильны: наблюдается колебание объемов работ, сокращение инвестиций в модернизацию отрасли, и т.д.
Учитывая риски прогноза ВВП, сложной экономической ситуации и геополитической обстановки, складываются не самые благоприятные условия для дальнейшего развития строительного сектора и реализации социально значимых проектов.
Господдержка отрасли и ее значимость в ВВП положительно влияют на рассматриваемый рынок.
Объединим выводы по влиянию факторов в рамках STEP-анализа.
Таблица 6. STEP-анализ факторов, влияющих на рынок девелопмента коммерческой недвижимости
Все группы факторов оказывают на рынок разнонаправленное влияние.
1.8. Анализ отраслевых показателей финансово-экономической деятельности
Важными данными для анализа состояния отрасли является динамика таких показателей как рентабельность, ликвидность, деловая активность. Проанализируем финансовые коэффициенты отрасли ОКВЭД 2: (41.2) Строительство жилых и нежилых зданий.
В таблице представлена динамика показателя валовой рентабельности (отношение валовой прибыли к доходу).
Таблица 7. Валовая рентабельность отрасли девелопмента коммерческой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2018-2022 гг., %
За рассматриваемый период с 2018 по 2022 год динамика показателя валовой рентабельности в отрасли девелопмента коммерческой недвижимости имела скачкообразный характер. Минимум был достигнут в 2018 году, максимум – в 2022 году.
Рассмотрим динамику рентабельности прибыли до налогообложения.
…
Рассмотрим показатели ликвидности. Показатель текущей ликвидности является мерой платежеспособности организации, способности погашать текущие (до года) обязательства организации.
Расчетный показатель текущей ликвидности нормально работающего платежеспособного юридического лица должен быть не ниже 1, т. е. нужно, чтобы общее значение оборотных активов было больше суммы краткосрочных обязательств.
…
Более жестким критерием ликвидности является коэффициент абсолютной ликвидности. Он показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть при необходимости погашена немедленно за счет имеющихся денежных средств и быстрореализуемых ценных бумаг.
В таблице представлена динамика данного коэффициента.
В течение рассматриваемого периода общий показатель по всем отраслям экономики России не опускался ниже…
Деловая активность - это способность предприятия по результатам своей экономической деятельности занять устойчивое положение на конкурентном рынке, это результативность работы предприятия относительно величины расхода ресурсов в процессе операционного цикла. Показатели деловой активности связаны со скоростью оборота средств: чем быстрее оборот, тем меньше на каждый оборот приходится условно-постоянных расходов, а значит - тем выше финансовая эффективность предприятия и отрасли в целом как совокупности множества предприятий.
Рассмотрим динамику среднего срока оборота дебиторской задолженности в отрасли строительства недвижимости в России.
…
Стабильность финансового положения предприятия невозможно без эффективного управления оборотным капиталом, основанного на выявлении существенных факторов и мер по обеспечению предприятия собственными оборотными средствами.
Коэффициент обеспеченности собственными средствами характеризует наличие собственных оборотных средств у предприятия, необходимых для его финансовой устойчивости, он рассчитывается для оценки платежеспособности предприятия. Отсутствие собственного оборотного капитала, т.е. отрицательное значение коэффициента, свидетельствует о том, что все оборотные средства организации и, возможно, часть внеоборотных активов сформированы за счет заемных источников.
Итоговый коэффициент обеспеченности оборотными средствами по всем отраслям экономики в России в 2018-2022 годах в целом был достаточно стабилен …
Таким образом, однозначно положительно нельзя охарактеризовать ни один из рассмотренных показателей: каждый из них либо не соответствует нормативу, либо показывает негативную динамику, либо значительно отстает от среднероссийского уровня.
Часть 2. Конкурентный анализ на рынке девелопмента коммерческой недвижимости в России
2.1. Крупнейшие игроки на рынке
К крупнейшим игрокам на рынке девелопмента коммерческой недвижимости в России в 2022 году можно отнести: …
…
2.2. Доли на рынке крупнейших конкурентов
…
По данным ГидМаркет в 2022 году крупнейшими операторами рынка девелопмента коммерческой недвижимости по объему введенных в эксплуатацию площадей были компании …
Оценить степень концентрации игроков на рынке позволяет индекс Херфиндаля-Хиршмана (англ. Herfindahl — Hirschman index) — показатель, использующийся для оценки степени монополизации отрасли. По значениям индексов Херфиндаля-Хиршмана выделяются три типа рынка:
I тип — высококонцентрированные рынки: 1800 <HHI <10000
II тип — умеренноконцентрированные рынки: 1000 <HHI <1800
III тип — низкоконцентрированные рынки: HHI <1000
Для рынка девелопмента коммерческой недвижимости в России по расчету ГидМаркет на основании долей его участников индекс Херфиндаля-Хиршмана не превышает в 2022 году 300 - рынок является низкоконцентрированным.
2.3. Профили основных игроков
ХХХ
…
ХХХ
…
ХХХ
...
Диаграмма 17. Динамика совокупного объема выручки крупнейших операторов рынка девелопмента коммерческой недвижимости (ТОП-5) в России, 2018-2022 гг., млрд руб.
Динамика совокупной выручки Топ-5 участников рынка имеет растущий характер в представленном периоде.
Часть 3. Анализ потребления
3.1. Оценка объема потребления услуг на душу населения
Приведем пример динамики и объема потребления услуг на рынке девелопмента коммерческой недвижимости на примере крупнейшего в структуре сегмента складской недвижимости.
По итогам четырех кварталов 2022 года общее снижение спроса на складскую недвижимость по отношению к 2021 году составило …%.
…
Крупнейшими заказчиками и потребителями складской недвижимости остаются торговые сети и компании, занимающиеся онлайн-торговлей.
Данные, представленные в таблице, показывают, что больший спрос на складскую недвижимость определяется арендой, а не продажей.
Ввиду доминирования аренды в потреблении на рынке девелопмента складской недвижимости в России компанией ГидМаркет оценка объема потребления на душу населения выполнена на основании данных общего предложения рынка складской недвижимости в ценах аренды, с учетом уровня вакантных площадей в указанный период.
3.2. Насыщенность рынка и предполагаемый потенциал рынка в России
В данный момент рынок девелопмента коммерческой недвижимости находится на стадии позднего роста жизненного цикла. При этом качество услуг уже находится на стабильном уровне. Ассортимент услуг представлен на рынке большим количеством модификаций и постоянно расширяется.
Услуги девелопмента из категории новинок уже перешли в категорию стандартных. Кроме того, у покупателей существует возможность выбора между многочисленными компаниями, оказывающими такие услуги. При этом стоит отметить, что разработки новых материалов и технологий для строительства продолжаются, что обусловлено расширением сфер использования коммерческих зданий.
Одновременно появляются оригинальные разработки конкурентов. Рынок на данном этапе сильно сегментирован, игроки рынка стараются удовлетворить все возможные потребности.
Именно на этом этапе вероятность повторного совершенствования, или модификация предложения наиболее эффективна. Главная задача предприятия на данном этапе — сохранить, а по возможности расширить свою долю рынка и добиться устойчивого преимущества над прямыми конкурентами.
…
3.3. Описание потребительских предпочтений
…
В сегменте складской недвижимости в последние несколько лет основной тенденцией со стороны потребителя стал рост спроса на предложение вида «build-to-suit» (BTS). Еще несколько лет назад, в эпоху дефицита качественных складских площадей, предложение состояло из типовых складов, и потребитель вынужден был брать их, а не то, что ему действительно необходимо. Теперь же клиент приходит с конкретными профессиональными запросами.
BTS – перспективное, экономически выгодное и прогрессивное направление в девелопменте. Данный формат обеспечивает ретейлеров складскими помещениями с необходимой конфигурацией, удобной логистикой и локацией, техническим оснащением, определённой высотностью, способными поддерживать определённый температурный режим и влажность воздуха и др. В случае build-to-suit, когда есть конкретный потребитель и четкий договор, привлечь финансирование гораздо проще.
В описанной модели присутствуют и отрицательные стороны для девелопера: девелопер приступает к строительству по усредненному заданию, исходя из понимания требований рынка. Заказчик же подключается на этапе строительства. В этом случае приходится вносить максимальное число изменений по ходу дела.
…
Девелоперы комментируют, что при строительстве складов по схеме «build-to-suit» заказчики часто минимизируют площадь офисных помещений (или вовсе отказываются от них), уменьшают количество площади мезонинов относительно типовых проектов.
…
По итогам 2022 года в регионах наибольший объем сделок был заключен с представителями классического ретейла. Тем самым розница стала главным драйвером спроса, уверенно опередив сегмент онлайн-торговли.
…
3.4. Ценовой анализ
Таблица 20. Индексы потребительских цен на рынке девелопмента коммерческой недвижимости по Российской Федерации в 2018-2023 гг. (май), %
Цены на рынке девелопмента коммерческой недвижимости в России ежегодно увеличиваются, о чем свидетельствует Индекс потребительских цен, который ежегодно превышает 100%.
Представим данные о ценах на покупку коммерческой недвижимости по ФО.
По оценочным данным средние цены купли-продажи на рынке девелопмента коммерческой недвижимости по федеральным округам в 2022 году колебались:
…
Часть 4. Оценка факторов инвестиционной привлекательности рынка
…
Положительные факторы инвестиционного климата рынка доминируют над негативными.
…
Часть 5. Прогноз развития рынка девелопмента коммерческой недвижимости до 2027 г.
Осуществим анализ рынка на базе методов, основанных на выявлении тенденции во времени с поправкой на экспертное мнение в данной отрасли.
Главным негативным фактором для экономики России в 2022 году стало масштабное санкционное давление западных стран. Эти меры отразились на финансово-экономической, банковский системе, товарных рынках, дестабилизировали макроэкономические параметры российской экономики. Однако, по мнению Президента РФ В.В. Путина, «западная санкционная политика экономического блицкрига в отношении России провалилась», Россия смогла выдержать беспрецедентное давление, и ситуация в стране постепенно стабилизируется.
Тем не менее, большинство экспертов утверждают сейчас о значительном уровне неопределенности, осложняющем формирование прогнозов.
…
Таким образом, резкого улучшения экономической обстановки по оценкам экспертов не ожидается, хотя более долгосрочные прогнозы предполагают в целом положительную динамику.
…
Часть 6. Выводы о перспективности создания предприятий в исследуемой области и рекомендации действующим операторам рынка
В 2017-2019 годах динамика рынка девелопмента коммерческой недвижимости имела линейный характер.
…
По результатам выполненного STEP-анализа, по совокупности факторы макросреды оказывают на рынок девелопмента коммерческой недвижимости отрицательное влияние средней силы.
Рост уровня урбанизации, рост технологичности отрасли и совершенствование материалов, господдержка, политика импортозамещения наоборот, оказывают положительное влияние на развитие исследуемого рынка.
Все группы факторов оказывают на рынок разнонаправленное влияние.
…
Таким образом, рынок девелопмента коммерческой недвижимости является перспективным, однако уровень конкуренции в настоящее время высокий. Новый оператор сегмента может иметь успех при условии формирования действительного интересного и конкурентоспособного предложения. Успех нового проекта в значительной степени будет определяться его географическим положением (близостью транспортных каналов, систем коммуникаций, наличием якорных арендаторов).
…
Диаграммы
Диаграмма 1. Динамика объема рынка девелопмента коммерческой недвижимости (новой), 2017-2022 гг., тыс. кв. м
Рисунок 2. Самые санкционные страны мира на февраль 2023 года
Диаграмма 3. Структура рынка девелопмента коммерческой недвижимости по видам в 2018-2022 гг., %
Диаграмма 4. Структура рынка девелопмента коммерческой недвижимости по ФО в 2022 году, %
Диаграмма 5. Динамика ВВП РФ, 2007–2022 гг., % к предыдущему году
Диаграмма 6. Прогнозы экспертов о российском ВВП, сделанные весной 2022 года, % к 2021 году
Диаграмма 7. Помесячная динамика курса доллара США по отношению к рублю, 2016 –2023 (янв.-май) гг., руб. за 1 доллар США
Диаграмма 8. Индекс физического объема оборота розничной торговли в России, 2013-2023 (янв.-май) гг., % к предыдущему году
Диаграмма 9. Динамика численности населения РФ на 1 января, 2012-2023 гг., млн чел.
Диаграмма 10. Динамика реальных доходов населения РФ, 2011–2022 гг., % к предыдущему году
Диаграмма 11. Динамика развития строительной отрасли в РФ. Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство» и объем инвестиций в основной капитал, 2007-2022гг., млрд. руб.
Диаграмма 12. Рентабельность прибыли до налогообложения (прибыли отчетного периода) в сфере девелопмента коммерческой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2018-2022 гг., %
Диаграмма 13. Текущая ликвидность (общее покрытие) в сфере девелопмента коммерческой недвижимости за 2018-2022 гг., раз
Диаграмма 14. Деловая активность (средний срок оборота дебиторской задолженности) в сфере девелопмента коммерческой недвижимости, за 2018-2022 гг., сут. дн.
Диаграмма 15. Финансовая устойчивость (обеспеченность собственными оборотными средствами) в сфере девелопмента коммерческой недвижимости, в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2018-2022 гг., %
Диаграмма 16. Доли крупнейших конкурентов на рынке девелопмента коммерческой недвижимости в 2022 г., %
Диаграмма 17. Динамика совокупного объема выручки крупнейших операторов рынка девелопмента коммерческой недвижимости (ТОП-5) в России, 2018-2022 гг., млрд руб.
Диаграмма 18. Объем потребления услуг на душу населения, 2018-2022 гг., руб./чел.
Рисунок 19. Стадия жизненного цикла рынка девелопмента коммерческой недвижимости
Диаграмма 20. Динамика доли вакантных складских площадей в Москве, Санкт-Петербурге и регионах России в 2017-2022гг., %
Диаграмма 21. Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей складской недвижимости в России, %, 2022 г.
Диаграмма 22. Ожидаемые средние темпы ежегодного прироста потенциального ВВП на горизонте 2026 — 2030 годов, %, г/г
Диаграмма 23. Прогноз объема рынка девелопмента коммерческой недвижимости в 2023-2027 гг., тыс. кв. м
Таблицы
Таблица 1. Средние цены производителей и ИПЦ на электроэнергию на конец периода в 2017-2022гг., рублей, %
Таблица 2. Численность городского и сельского населения в России в 2014-2022гг. (на 1 января), млн чел., %
Таблица 3. Индексы цен производителей на строительную продукцию в 2018 – 2022гг., декабрь % к декабрю предыдущего года
Таблица 4. Возможности и ограничения импортозамещения в строительной отрасли
Таблица 5. Средневзвешенные процентные ставки кредитных организаций по кредитным операциям в рублях (% годовых), 2015-2023 (янв.-апр.) гг.
Таблица 6. STEP-анализ факторов, влияющих на рынок девелопмента коммерческой недвижимости
Таблица 7. Валовая рентабельность отрасли девелопмента коммерческой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2018-2022 гг., %
Таблица 8. Абсолютная ликвидность в сфере девелопмента коммерческой недвижимости в сравнении со всеми отраслями экономики РФ, 2018-2022 гг., раз
Таблица 9. Основные компании-участники рынка девелопмента коммерческой недвижимости в 2022 г.
Таблица 10. Основная информация об участнике №1 рынка девелопмента коммерческой недвижимости
Таблица 11. Объекты, введенные в эксплуатацию девелопером PNK Group в 2022 году
Таблица 12. Основная информация об участнике №2 рынка девелопмента коммерческой недвижимости
Таблица 13. Основная информация об участнике №3 рынка девелопмента коммерческой недвижимости
Таблица 14. Основная информация об участнике №4 рынка девелопмента коммерческой недвижимости
Таблица 15. Основная информация об участнике №5 рынка девелопмента коммерческой недвижимости
Таблица 16. Крупнейшие сделки на рынке девелопмента складской недвижимости в 2022 г.
Таблица 17. Распределение введенных складских объектов по типу строительства, 2022, %
Таблица 18. Распределение сделок по типу в 2022 году, %
Таблица 19. Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей офисной недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, %, 2022 г.
Таблица 20. Индексы потребительских цен на рынке девелопмента коммерческой недвижимости по Российской Федерации в 2018-2023 гг. (май), %
Таблица 21. Средние цены на рынке девелопмента коммерческой недвижимости по ФО в 2022 году, руб./кв. м с НДС
Таблица 22. Оценка факторов инвестиционной привлекательности рынка девелопмента коммерческой недвижимости
Таблица 23. Прогнозные показатели развития экономики РФ по данным Макроэкономического опроса Банка России в мае 2023 года, ед. изм.
